別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 加古川 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -19 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　小南　貴子   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市尾上町長田字尾上林５１８番４２ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 尾上の松 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 尾上の松駅南東方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地 価水準は若干の弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線並びにＪＲ加古川線沿線で、概ね加古川市の圏域。需要者の中心は加古 川市及び隣接市町の居住者が多くを占める。中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当該地域における需給関 係はやや弱含みで推移している。市場中心の価格帯は土地は１，２００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度 が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではなく、ま た、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であるので収益価格を試算しなかった。当該地域は、快適性 を重視する住宅地域であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、 市場性をより反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　加古川（県） -7            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     61,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市における郊外の既成住宅地域の不動 産市場において、宅地需要はやや弱い傾向に ある。 地域要因に格別の変動はない。中規模一般住 宅が建ち並ぶ既成住宅地域にて、地価はやや 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％ -0.2 ％