別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 加古川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -11 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.

鑑定評価額 8,090,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市野口町長砂字東池ノ向９７番２０ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 東加古川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    85 ｍ、南   105 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．３ｍ 市道 交通 施設 東加古川駅西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は最寄り駅からやや遠いものの住環境は比較的良好である。当面は現状のまま推移するものと思料する 。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は加古川市、隣接市町の居住者である。当該地域 は最寄り駅からやや遠いものの区画整然とした住宅地域であり需要は微増傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標 準的な規模の土地で概ね８００万円～１，０００万円弱程度、新築戸建住宅で２，３００万円～２，８００万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準的な画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難で、市場性のある賃貸住宅の床面積が確保できないため収益価格の 試算を断念した。取引は住宅地域のため、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引がほとんどである。したがって 、市場の実態を反映した実証性のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討 を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [175.4] [102.0] 100 70,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は 減少、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格 はほぼ横ばい傾向にあり、取引件数はやや減 少傾向にある。 住環境の良好な住宅地域である。地域要因に 特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％