別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 加古川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -10 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市志方町志方町字八反田１１６６番６ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西5m市道 水道、下水 宝殿 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   110 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 宝殿駅北方 4.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ地域で現状のまま推移するものと思料する。最寄り駅徒歩圏外であり、利 便性が劣るため、地価は弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の殆どが地縁性を有する 者に限定され、同一需給圏外からの転入者はほとんどない。最寄り駅からも遠く需要は弱い。土地は３００万円から５ ００万円程度が需要の中心価格帯で、新築戸建住宅の取引はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅を中心とする地域でアパート等の収益物件は見られないため収益価格の試算を断念した。取引は 住宅地域のため、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引がほとんどである。したがって、市場の実態を反映した 実証性のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額と の関連性にも留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 59.4] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は 減少、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格 はほぼ横ばい傾向にあり、取引件数はやや減 少傾向にある。 地域要因に特段の変動はないが、駅徒歩圏外 であり、利便性が劣るため、需要は弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　 -20.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％