別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 加古川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -8 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市新神野６丁目１６番４３ ｢新神野６－２６－１４｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東5.3m市道 水道、ガス、下水 神野 810m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 神野駅南西方 810m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として成熟してきており、今後も現状のまま推移する と思料する。地価は横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ加古川線、ＪＲ山陽本線、山陽電鉄沿線で、加古川市及び隣接市町の圏域に存する住宅地域。需要 者の中心は加古川市の居住者である。一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、市の中心部からやや離れている ものの需要は横ばいで推移している。市場の中心となる価格帯は土地で、１，１００万～１，４００万円程度、新築住 宅で２，５００万～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場の成熟度は総じて低いため収益価格は試算しなかった。 自用目的での取引が中心であり、したがって、市場の実態を反映している実証性の高い比準価格をもって、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [180.0] [101.0] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は 減少、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格 はほぼ横ばい傾向にあり、取引件数はやや減 少傾向にある。 地域要因に格別の変動はない。一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％