別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 加古川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -6 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市加古川町粟津字中在家７３１番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南西6.2m市道 水道、ガス、下水 加古川 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 加古川駅南西方 850m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因には格別の変動がないので、現状のまま推移していくものと予測される。利便性の高い住宅地域である ため、地価は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は加古川 市内居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者も認められる。利便性良好な市街地中心部で知名度も高い地域である ため、需要は安定的である。土地は２，０００万円程度、新築の戸建住宅は３，５００～４，０００万円程度が需要の 中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性が良好な地域のため、周辺には勤労者向けの共同住宅等も一部見られるが、標準的な画地規模が小さく市場性の ある共同住宅の建築は困難で、また経済合理的な戸建住宅の賃貸事業は成り立たないため、収益還元法の適用は断念し た。快適性を重視する住宅地域であるため信頼性のある取引事例より求めた比準価格を採用し、一般的要因の動向にも 留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、単価と総額との関連性も妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　加古川（県） -11           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市の人口は減少傾向。経済状況はコロ ナ禍から回復傾向にあるが、物価高等懸念さ れ、住宅地需要は二極化選別化が顕著である 。 地域要因に特段の変動はないが、利便性に恵 まれた住宅地域で需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ +0.8 ％