別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊岡 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-5 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市日高町岩中字荒田６４３番６外 ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 診療所兼住宅 Ｗ2 店舗、医院、住宅等 が混在する路線商業 地域 西20m国道、北側道 水道、下水 江原 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 江原駅南西方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、医院、住宅等が混在する路線商業地域としてほぼ成熟しているが地域はやや衰退傾向にあり、将来もこの 状況が続いていくものと予測した。今後の地価は、下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町も含む但馬全域の商業地域及び商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁のあ る個人事業者及び中小法人が大半である。当地域は店舗等を主とする路線商業地域で、昨今商業の中心がロードサイド 型大型店舗へと移行するに従い発展が期待されるが、近年高速道路の延伸により通過交通量は減少し、また背後人口の 減少も相まって需要は弱くなっている。商業地で取引も少なく、規模等も様々で、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗等が混在する商業地域で、賃貸市場は未熟で適切な賃貸事例が得られず収益価格の試算は断念した。商業地 で取引は少ないが、自用目的が大半で、収益目的は殆ど無い。取引事例は比較的規範性の高いものを収集でき、また市 場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格 を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [141.8] [ 99.9] 100 46,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊岡市の人口はやや減少傾向で推移している 。景気はコロナ禍から脱却しつつもやや不透 明な状況にあり、不動産取引市場はやや低調 である。 店舗、医院、住宅等が混在する路線商業地域 として、地域要因に特段の変動はないものの 、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％