別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市城崎町湯島字中４０６番 ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:3 店舗兼住宅 Ｗ3 土産物店、旅館等が 建ち並ぶ商業地域 北西7m県道 水道、ガス、下水 城崎温泉 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 城崎温泉駅北西方 650m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旅行支援施策やインバウンドの一部解禁により、コロナ禍の影響は次第に収まりを見せている。全国屈指の温泉 観光地であり、土地の供給量は少ないものの出店需要が強く、今後も地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね但馬地域を中心に広域にわたる観光商業地域である。需要者は地元の法人等が中心であるが、近年県 外の事業者も見られる。コロナ禍の影響で一時客足が落ち込んだが、観光促進の各種施策やインバウンドの一部解禁等 により、次第に以前の状況に戻りつつある。城崎温泉の安定的な人気を背景に、アフターコロナを見据えた出店需要が ある一方、供給は極めて少ない。尚、取引自体が少なく、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土産物店、旅館等が建ち並ぶ商業地域であり、同種同用途の多数の新規賃貸事例の収集が困難で、適正な賃料水準の把 握が出来ないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は典型的な市場参加者の意思決定基準に基づき、現実の取引 市場を反映した実証的な取引価格から試算されており、その信頼性は高い。以上より広域的な市場分析及び需給動向を 踏まえた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウイズコロナ政策や観光促進施策等の効果で 、観光地の客足は戻ってきつつあり、インバ ウンドの解禁等を見据えて人気の高い商業地 の需要は底堅い。 アフターコロナを見据え、旅館の改装や物販 店の新規開店等が増えており、商業地に対す る需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％