別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊岡 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 5-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　敬重   TEL.

鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市船町字方ケ島３３０番１外 ②地積 　(㎡) 1,857   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｓ1 国道沿いに店舗が連 たんする路線商業地 域 南18m国道 水道、下水 豊岡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 豊岡駅北方 1.3km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内の中心的な路線商業地域であり、今後も現状の繁華性は維持していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、但馬全域の商業地域及び商住混在地域で、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者・中小規 模法人を中心に、一部全国展開する事業者も見られる。圏域内の人口は減少傾向であり、世帯数の減少も見られる市町 もあり、一部の沿道サービス施設用地を除けば、圏内の商業地及び商住混在地への需給は、若干の弱含みで推移してい る。また、圏内の取引件数自体が少なく、取引される規模も様々であり、取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸物件も見られるが、自用の物件を賃貸に供している程度であり、合理的な賃貸市場が成立していないため 、収益還元法の適用は断念した。需要者の意思決定に影響を与えているのは、周辺の取引価格水準であると考えられ、 実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準 価格を採用し、代表標準地との均衡をも確認し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [100.5] [100.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益は、一部に弱さが見られるものの、 総じてみれば改善しており、雇用情勢は持ち 直している。 地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要 因も見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％