別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊岡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊岡 -9 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.

鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊岡市日高町芝字金甑３６番１外 ②地積 　(㎡) 361   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか、一 般住宅も混在する住 宅地域 北7.5m市道、西側道 水道、下水 江原 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   210 ｍ、南   110 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 江原駅西方 5.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか一般住宅も見られる既存の住宅地域で変化に乏しく、当面現状を維持するものと予測する。集落 地域の需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊岡市を中心にその周辺市町を含む在来集落地域。需要者は近隣居住の知人や縁故間が中心である。当地 域は農家住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域であるが、中心市街地から離れており需要は弱い。集落地域では不動 産取引自体が少なく、また相続等による安値処分等、取引事情を含む場合も多いため、中心となる価格帯は見出し難い 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来の集落地域で、収益物件は見られず賃貸需要が見込めないため収益価格の試算は断念した。取引も自己居住目的の ものが俄に見られる程度で、規範性の高い取引事例を豊富に収集できたとは言い難いが、同一需給圏内の取引市場の実 態を反映した比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さ らに単価と総額との関連に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　養父 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [103.0] 100 9,030  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い市内中心部は住宅取引も増えつ つあるが、郊外の既存住宅や村落等では高齢 化・人口減少が続き、空き家の増加が懸念さ れている。 在来集落地域であり、地域的に特段の変動要 因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％