別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 相生 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市佐方１丁目４４３番１ ｢佐方１－７－１０｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南4.5m市道 水道、下水 西相生 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 西相生駅北東方 320m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に未利用地等が見られるが、戸建住宅地域として概ね熟成しており、当面は現状の居住性を維持するものと 思料する。相生市街地郊外に位置し、需給が弱い地域であるため、地価は弱含みが継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相生市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転 入は少ない。近年は大量の宅地供給がないため、市街地近郊の利便性が良好なエリアの需給は安定している一方で、郊 外エリアの住宅地需給は弱含みが継続している。また、土地は５００万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２ ，０００万円～２，５００万円程度が地域における取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は後述するように画地条件等で需要のある収益物件の想定ができないため、収益還元法の適用を断念した。価格 形成要因から勘案すると標準地が属する地域は快適性を指標とする自己使用目的の取引が支配的であり、類似地域にお いても多数の信頼性を有する取引事例が得られた。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,900 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [144.5] [103.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均を 上回り、高い水準にある。土地取引件数は直 近で減少傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。なお、校区内 の児童数は減少傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％