別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 相生 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相生 -3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人   TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相生市那波本町１６番 ｢那波本町６－１１｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 相生 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　４．５ｍ市道 交通 施設 相生駅南西方 850m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状類似の状況で推移すると予測する。また、既成住宅地域ではあ るものの駅徒歩圏と利便性に優ることから一定の需要が認められ、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね相生市内の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者で、圏外からの転入者は少ない。人 口減少等を背景に需要が弱含みの状況下において、中心部界隈の利便性や住環境良好な住宅地域では比較的需要が認め られる一方、街路条件の劣る既成市街地や古くに開発された郊外の住宅団地等の需要は弱く、選別化が進んでいる。当 該地域の需要の中心価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。市場におい ては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市 場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、指定基準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　相生（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     49,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化等慢性的な社会問題を 抱え、地方経済は長期に亘り低迷している。 尚、建築資材の物価上昇の地価への影響に注 視すべきである。 特に大きな変動要因は見られない。駅徒歩圏 の住宅地域は良好な利便性を背景に地価は安 定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％ +0.6 ％