鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊丹 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３１０４Ｙ -91	伊丹市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、中間画地		近商 (90,240)
b	１１１０４Ｙ -70	伊丹市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２１０５国 -5	伊丹市		更地	（　）	ほぼ整形	東16m県道、中間画地		２中専 (60,200)
d	０７２０４国 -41	尼崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、中間画地		近商 (100,400)
e	０４１０４Ｙ -71	川西市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北15.9m、角地		工業地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 274,012	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	276,478	100 [ 93.2]	296,650	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	297,000
b	(　 ) 284,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	284,343	100 [ 92.6]	307,066		307,000
c	(　 ) 228,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	228,655	100 [ 76.1]	300,466		300,000
d	(　 ) 255,995	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	260,091	100 [ 90.8]	286,444		286,000
e	(　 ) 240,489	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	221,031	100 [ 71.2]	310,437		310,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 298,000 円／㎡]

伊丹 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,349,095	3,204,727	12,144,368	10,288,000	1,856,368	（　0.9549） 1,772,646	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	43,235,268 円　　　　（　 244,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊丹 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ5	590.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	348 ％	177 ㎡	11.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸）、２～５階は共同住宅（ワンルームタイプ、平均専有面積は約２５㎡）

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考として査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	70.0	87.50	3,300	288,750	4.0	1,155,000
							2.0	577,500
2～ 4	住宅	125.00	80.0	100.00	2,600	260,000	1.0	260,000
							2.0	520,000
5～ 5	住宅	90.00	80.0	72.00	2,620	188,640	1.0	188,640
							2.0	377,280
～

～

計		590.00	77.9	459.50		1,257,390		2,123,640
								2,514,780

⑨年額支払賃料	1,257,390 円　×　12ヶ月　＝　 15,088,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 459.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,088,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 764,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,516,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,123,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,175 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,514,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 812,274 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,349,095 円　　　　（　 86,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１１０４賃ＹＭ１　　　　-6	2,588 ( 2,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,614	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,750 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７１０４賃ＹＭ１　　　　-11	2,536 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,966
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊丹 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	800,000 円	160,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	611,227 円	15,280,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,360,000 円	160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,204,727 円　（　　　　　　 18,106 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	160,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 590.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,288,000 円（　　　　　 58,124 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,349,095 円
②総費用	3,204,727 円
③純収益　①－②	12,144,368 円
④建物等に帰属する純収益	10,288,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,856,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,772,646 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,235,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 244,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
伊丹 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊丹 5-9

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　上原　卓志

TEL.

鑑定評価額

50,400,000 円

１㎡当たりの価格

285,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊丹市中央４丁目１８番｢中央４－４－１０｣				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,348)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ4	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	東5.8m市道	水道、ガス、下水	阪急伊丹 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．８ｍ市道

交通

施設

阪急伊丹駅南東方

270m

法令

規制

商業
(90,348)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現況の商的環境を概ね維持するほか、阪急伊
丹駅に近く、マンション需要を含む堅調な需要に支えられ、地価水準は概ね上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伊丹市域を中心に阪神間の駅に近い普通商業地域と代替・競争関係にあり、纏まった画地にあっては旺
盛なマンション需要も相俟って、周辺の地価は上昇基調で推移している。需要者の中心は、地元の不動産業者のほか、
阪神間の法人、個人等多岐にわたる。市場での実需の中心となる価格帯は規模などの画地条件等により千差万別であり
、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存し、広域的に多数の信頼性のある取引事例を収集のうえ選択した。近
隣地域内には賃貸物件も見受けられるが、土地価格に見合った賃料水準や投資対象としての利回り等が形成し得ていな
いため、収益価格はやや低位に試算された。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地と
の検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊丹 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 305,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[112.3]

[100.0]
100

284,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

これまで日銀による異次元の金融緩和等によ
り不動産市況は支えられてきたが、他方、物
価や金利の上昇等による実体経済への影響に
は注視を要する。

阪急伊丹駅周辺の商業地であり、駅近の繁華
性と利便性を備えており、堅調なマンション
需要も相俟って、地価は上昇基調で推移する
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊丹 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３１０４Ｙ -91	伊丹市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、中間画地		近商 (90,240)
b	０９１０４Ｙ -82	伊丹市		建付地	（　）	不整形	西28m県道、北4.3m、南4.3m、三方路		近商 (100,300)
c	０４１０４Ｙ -71	川西市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、北15.9m、角地		工業地区計画等 (70,200)
d	０７２０５国 -38	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.2m市道、中間画地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 274,012	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	276,478	100 [ 92.2]	299,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 ) 338,751	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	323,236	100 [ 108.0]	299,293		299,000
c	(　 ) 240,489	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	221,031	100 [ 76.3]	289,687		290,000
d	(　 ) 302,815	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	304,026	100 [ 92.2]	329,746		330,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

伊丹 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,098,034	3,163,736	11,934,298	10,159,400	1,774,898	（　0.9549） 1,694,850	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	41,337,805 円　　　　（　 234,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊丹 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ5	590.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	348 ％	177 ㎡	11.2 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～５階住宅（１Ｋ、平均床面積約２４㎡、１５戸）を想定した。

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	70.0	87.50	3,250	284,375	4.0	1,137,500
							2.0	568,750
2～ 4	住宅	125.00	80.0	100.00	2,550	255,000	1.0	255,000
							2.0	510,000
5～ 5	住宅	90.00	80.0	72.00	2,600	187,200	1.0	187,200
							2.0	374,400
～

～

計		590.00	77.9	459.50		1,236,575		2,089,700
								2,473,150

⑨年額支払賃料	1,236,575 円　×　12ヶ月　＝　 14,838,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 459.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,838,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 751,545 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,279,355 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,089,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,852 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,473,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 798,827 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,098,034 円　　　　（　 85,300 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１１０４賃ＹＭ１　　　　-9	2,528 ( 2,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,697 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７１０４賃ＹＭ１　　　　-11	2,536 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,842
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊丹 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	790,000 円	158,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	601,236 円	15,030,900　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,163,736 円　（　　　　　　 17,874 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 258,000 円／㎡　×　 590.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,159,400 円（　　　　　 57,398 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,098,034 円
②総費用	3,163,736 円
③純収益　①－②	11,934,298 円
④建物等に帰属する純収益	10,159,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,774,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,694,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,575 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,337,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,000 円／㎡）