別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊丹 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -36 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　森岡　高司   TEL.

鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市行基町４丁目２３番５ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5.9m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北５． ９ｍ市道 交通 施設 阪急伊丹駅南西方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ鉄道駅から徒歩圏内の住宅地域として概ね成熟した状態にある。地域に影響を与え る特段の要因も見られないため、当面の間、良好な利便性を有する住宅地域として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊丹市内にあって、ＪＲ福知山線及び阪急伊丹線沿線にある住宅地域である。需要者は当該圏域内や隣接 市に居住するエンドユーザーが中心で年齢層も比較的幅広い。伊丹市内にあって鉄道駅徒歩圏の住宅地域は根強い需要 があるため、需要は底堅く地価も安定的に推移している。需要の中心価格帯は対象地程度の画地規模の土地で２，５０ ０万～３，０００万円、新築戸建分譲で５，０００万円弱が目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする地域である。共同住宅等の収益物件も見られるが、取引は自用目的が大半を占めるこ とから、居住の快適性や利便性を重視した価格が形成される地域であると考えられる。そのため収益還元法の適用を断 念したが、このような地域傾向からは、市場性を反映した比準価格は客観性を持った実証的な価格と認められる。よっ て本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    259,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [112.5] [101.0] 100 234,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    230,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い住宅地の需要は堅調であるが、 世界情勢や物価高の影響等、景気動向への懸 念も見られ、需給関係を注視する必要がある 。 鉄道駅近郊の住宅地域であり、利便性及び良 好な居住環境を有することから需給は安定し 、地価は引き続き緩やかな上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％