別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 伊丹 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -26 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　玉井　嘉彦   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市鴻池６丁目４７３番２ ｢鴻池６－２７－１８｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.6 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 阪急伊丹駅北西方 3.9km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。バス圏の住宅地 域であるが需要は安定しており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね伊丹市内の住宅地域の圏域である。需要者は市内居住者や地縁者が大部分であり、外部からの流入は 少ない。小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、近隣に大規模商業施設が開業した影響もあり、需要は安定的に 推移している。市場の中心価格帯は、土地は１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅３，０００～３，５ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用を中心とする住宅地で、周辺地域には共同住宅も見られ るが、その街路条件、画地条件では経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の配置は困難である。また、戸建住宅の賃 貸需要は極めて少ないため、収益還元法の適用を断念した。自己使用目的の戸建住宅の取引が主となる住宅地域である ことから、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [119.0] [100.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地需要は比較的安定しており、地 価は概ねやや上昇傾向にある。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地価 は一般的要因を反映して概ねやや上昇傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％