別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 伊丹 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -23 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市北野５丁目５４番 ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:3 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 阪急伊丹駅北西方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、今後暫くは現状を維持するものと予測する。地価は緩やかな上 昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急伊丹線、ＪＲ福知山線沿線の住宅地域で、概ね伊丹市の圏域である。主な需要者は伊丹市に地縁を有 する個人が中心で、一次取得者層が多い。小規模住宅に対する需要は地縁者を中心に比較的堅調で、地価は緩やかな上 昇傾向となっている。市場の中心価格帯は標準地と同規模程度の土地で総額１５００万円～２０００万円、新築戸建住 宅で総額３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が多い住宅地域で、自用目的での取引が大半であり、取引価格を価格決定の指標にする地域 と認められる。また地積が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅が建てられないと判断されるため、収益還 元法の適用は断念した。従って、本件では代表標準地との検討を踏まえ、規範性のある取引事例により求めた比準価格 を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [102.0] 100 [137.1] [101.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は横ばい乃至微増傾向、高齢化率 は上昇基調にある。土地取引件数はコロナ禍 前の水準を上回り概ね堅調に推移している。 一定の需要が認められ、地価は緩やかな上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％