別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 伊丹 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊丹 -16 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　誠   TEL.

鑑定評価額 40,500,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊丹市桜ケ丘３丁目４２番１外 ｢桜ケ丘３－２－１７｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 阪急伊丹 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 阪急伊丹駅北西方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく、当面は現状での推移を予測する。阪急 伊丹駅徒歩圏で住環境良好であり、地価は上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね伊丹市の阪急伊丹線及びＪＲ福知山線沿線の住宅地域である。需要者の中心は伊丹市内の居住者であ り、市外からの転入も見られる。対象地域は阪急伊丹駅から徒歩圏にあって住環境、利便性等良好な地域であり、需要 は根強く、需給関係は比較的安定している。標準地と同規模の土地は３，５００～４，０００万円程度、新築戸建住宅 は５，０００～５，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。一方、対象地域は第１種低層住居専用地域に指定された自用の戸建住宅中心の地域であり 、法令上の形態制限もあり、経済合理的な賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を断念した。 以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    259,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [111.4] [100.0] 100 234,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    231,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域はほぼ平坦で、大阪都心等への接近性や 生活利便性の良さから住宅地需要は地縁者を 中心に安定している。 地域要因に大きな変化はない。阪急伊丹駅徒 歩圏にあって住環境も良好で、需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％