鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

芦屋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０５国 -9	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１５２０４Ｙ -54	西宮市		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,480)
c	１７２０４Ｙ -41	西宮市		更地	（　）	長方形	北西10m県道、中間画地		近商地区計画等 (100,300)
d	１６２０５国 -12	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
e	１６２０４Ｙ -39	尼崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南33m国道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 478,240	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	486,848	100 [ 68.4]	711,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	712,000
b	(　 ) 566,106	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	589,882	100 [ 78.3]	753,361		753,000
c	(　 ) 565,241	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	590,677	100 [ 72.2]	818,112		818,000
d	(　 ) 486,305	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	490,195	100 [ 65.7]	746,111		746,000
e	(　 ) 621,392	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	626,985	100 [ 70.8]	885,572		886,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 749,000 円／㎡]

芦屋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,466,474	2,519,640	7,946,834	5,831,280	2,115,554	（　0.9563） 2,023,104	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	51,874,462 円　　　　（　 540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芦屋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.00	ＲＣ5	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	96 ㎡	10.0 m x 9.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階を店舗、３～５階を事務所と想定

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

中層の店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	75.0	56.25	5,234	294,413	4.0	1,177,652
							4.0	1,177,652
2～ 2	店舗	75.00	80.0	60.00	3,140	188,400	4.0	753,600
							4.0	753,600
3～ 5	事務所	75.00	80.0	60.00	2,269	136,140	3.0	408,420
							3.0	408,420
～

～

計		375.00	79.0	296.25		891,233		3,156,512
								3,156,512

⑨年額支払賃料	891,233 円　×　12ヶ月　＝　 10,694,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 296.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,694,796 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 855,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,839,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,156,512 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,156,512 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 598,222 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,466,474 円　　　　（　 109,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０５賃　　　　-7	5,856 ( 5,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,611 円/㎡　月額支払賃料（　 5,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１２０５賃　　　　-9	3,636 ( 3,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,468
c	１６２０５賃　　　　-7	4,433 ( 4,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,761

芦屋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	468,000 円	93,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	534,740 円	10,694,796　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 534,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 795,600 円	93,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,600 円	93,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,600 円	93,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,519,640 円　（　　　　　　 26,246 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,600,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,831,280 円（　　　　　 60,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,466,474 円
②総費用	2,519,640 円
③純収益　①－②	7,946,834 円
④建物等に帰属する純収益	5,831,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,115,554 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,023,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,874,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 540,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
芦屋 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芦屋 5-1

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　米虫　淳子

TEL.

鑑定評価額

68,600,000 円

１㎡当たりの価格

715,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	芦屋市業平町３４番１｢業平町５－２１｣				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	1:1	事務所Ｓ4	中小規模の中層の事務所が建ち並ぶ駅前商業地域	北12m市道	水道、ガス、下水	芦屋 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 10 ｍ、南 15 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

芦屋駅西方

130m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

市内中心部・ＪＲ芦屋駅南側の中層事務所等が見られる駅前商業地である。ＪＲ芦屋駅では駅舎改良工事を進め
ており、駅南側の再開発事業と合わせ、利便性向上が期待される。希少性から地価は引き続き上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 737,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 511,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、芦屋市を中心に阪神間における駅前商業地域と判定した。需要者の中心は、自己利用目的の事業者、富
裕層を中心とした投資家等が想定される。ＪＲ芦屋駅周辺は市内中心商業ゾーンで、駅北側は駅直結の複合施設が建ち
並び、駅北側と比べると繁華性は劣るものの、商業ゾーンの少ない当市にあっては、駅前という恵まれた立地条件から
希少性は高い。近隣における取引事例自体が少なく、水面下での取引となるため、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

想定される富裕層等の需要者は、不動産価値を収益性のみに求めるのではなく、ブランド力や希少性にも着目して不動
産取引を行っている。市場の実勢を反映した取引事例から試算された比準価格は、実証的価格として説得力が高い。一
方、画地規模が小さく土地価格に見合う建物想定が困難等の理由で、収益価格はやや低位に試算された。以上より、比
準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,010,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[108.0]

100
[135.7]

[100.0]
100

717,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    668,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富裕層が多い当市にあっては、背後住民の属
性から、新規出店を企図する事業者の動きが
活発化している。市内商業地自体が少なく、
引き合いは強い。

芦屋駅の駅舎改良工事及び計画変更となった
駅南側の再開発事業の進行で、周辺地域の活
性化、利便性向上が期待される。希少性から
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

芦屋 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０５国 -9	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１１２０５国 -25	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西4.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１５２０４Ｙ -54	西宮市		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,480)
d	０５２０４Ｙ -64	尼崎市		貸家建付地	（　）	長方形	北（駅前広場）市道、東6m、角地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 478,240	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	486,848	100 [ 73.0]	666,915	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	667,000
b	(　 ) 736,364	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	743,728	100 [ 100.5]	740,028		740,000
c	(　 ) 566,106	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	589,882	100 [ 78.3]	753,361		753,000
d	(　 ) 555,986	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	542,086	100 [ 75.5]	717,995		718,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 737,000 円／㎡]

芦屋 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,648,648	2,572,048	8,076,600	6,074,250	2,002,350	（　0.9563） 1,914,847	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	49,098,641 円　　　　（　 511,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芦屋 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.00	ＲＣ5	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	96 ㎡	10.0 m x 9.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造５階建の店舗兼事務所（１～２階：店舗、上階：事務所）を想定

⑦有効率　 79.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	75.0	56.25	5,250	295,313	4.0	1,181,252
							4.0	1,181,252
2～ 2	店舗	75.00	80.0	60.00	3,200	192,000	4.0	768,000
							4.0	768,000
3～ 5	事務所	75.00	80.0	60.00	2,170	130,200	3.0	390,600
							3.0	390,600
～

～

計		375.00	79.0	296.25		877,913		3,121,052
								3,121,052

⑨年額支払賃料	877,913 円　×　12ヶ月　＝　 10,534,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 296.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,534,956 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 526,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,008,208 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,121,052 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,121,052 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 610,790 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,648,648 円　　　　（　 110,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０５賃　　　　-7	5,856 ( 5,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	5,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,628 円/㎡　月額支払賃料（　 5,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１６２０５賃　　　　-7	4,433 ( 4,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,597
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芦屋 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	487,500 円	97,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	526,748 円	10,534,956　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 534,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 828,700 円	97,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,500 円	97,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,500 円	97,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,572,048 円　（　　　　　　 26,792 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,500,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,074,250 円（　　　　　 63,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,648,648 円
②総費用	2,572,048 円
③純収益　①－②	8,076,600 円
④建物等に帰属する純収益	6,074,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,002,350 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,914,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,946 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,098,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 511,000 円／㎡）