別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 芦屋 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -19 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　大輔   TEL.

鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 373,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市打出小槌町１７８番１ ｢打出小槌町５－６｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 打出 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 打出駅西方 300m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域で、最寄駅への接近性及び住環境は良好である。地域要因については特筆すべき 事項は見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。総額感から需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    373,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、芦屋市及び隣接市の阪神本線沿線、ＪＲ東海道本線沿線の住宅地域と判定した。需要者は、市内居住者 を中心に、周辺市からの転入も想定される。標準地と同程度の３０坪程度の土地については、総額的な割安感があり、 需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、画地規模によって総額にばらつきがあるが、標準地と同程度の土地で４， ０００万円前後、建売分譲で５，０００万円～６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住環境、利便性が良好な住宅地域で、自用目的の取引が中心となっている。画地規模が小さく、経済合理性のある賃 貸住宅の経営が困難なため、本件では収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、価格牽連性を有する実際の不 動産取引から算出されており、市場性に着目した実証的な価格といえる。本件では、居住の快適性を重視する当該地域 の市場動向から、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    410,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [114.3] [100.0] 100 373,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    359,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市の住宅価格は、人気エリアで高値取引 が見られる一方、山手は価格も落ち着き、臨 海部の埋立地は横ばいで推移している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％