別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 芦屋 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -16 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治   TEL.

鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市浜風町１２番４６ ｢浜風町２２－２｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 打出 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 打出駅南東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。最寄駅から遠く 、臨海部の津波リスク等で地価は概ね横這い傾向に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神本線沿線の概ね芦屋市南部の住宅地が圏域である。需要者の中心は、芦屋市内の居住者が中心であ るが、他市からの流入もある。区画整然とした閑静な住宅地であるが、駅へは距離があり、海岸部にあるため津波リス クも考慮され、需要が弱く、地価は概ね横這い傾向に推移している。市場の中心価格帯は、土地は取引規模が２００㎡ 程度で３０００万円台前半で、新築建売住宅はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は、用途地域が第１種低層住居専用地域（容積率８０％）で、自己使用の戸建住宅を中心とする地域であり、経 済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので 、実証的な取引事例比較法により試算を行い、芦屋市南部臨海部の取引事例に基づく比準価格を採用し、地価動向等に も留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市の住宅地の地価は、景況の回復傾向に より、南部臨海部等を除いて、上昇傾向を中 心に、下記要因の影響下にある。 最寄駅から遠い臨海部に所在し、津波への心 理的影響も認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％