別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 芦屋 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -15 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　金　甲烈   TEL.

鑑定評価額 60,200,000 円  １㎡当たりの価格 391,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市精道町６３番１ ｢精道町４－１８｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北5.8m市道 水道、ガス、下水 阪神芦屋 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．８ｍ市道 交通 施設 阪神芦屋駅東方 290m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般戸建住宅を中心として共同住宅も混在する住環境が良好な住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予 測する。最寄り駅からも近く住宅需要は堅調であるため、地価は上昇傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    391,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦屋市及び隣接市のＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線に存する住環境が良好な住宅地域で、需要者は同市 に居住する中高所得者が中心となり、隣接市からの転入も認められる。近隣地域は、最寄り駅への接近性に優り選好性 も比較的高いため、住宅需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、規模によるが対象標準 地と同規模の画地では６，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、標準地は画地規模が小さいため、経済合理的な経営が可能な賃貸住宅の想定が困難で あるため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引は自己使用目的が 中心であり、取引価格を指標として価格水準が形成される傾向にある。よって本件においては、不動産の市場性に着目 した実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    410,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 391,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    382,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況は新型コロナの影響による悪化から脱し つつある。芦屋市の人口は、兵庫県内全体と 比較して微減傾向にとどまっている。 大きな地域要因の変動は見受けられず、阪神 芦屋駅徒歩圏内の利便性の高い地域の地価は 堅調に推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％