別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 芦屋 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -14 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　小杉　正樹   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市南浜町１番１０６ ｢南浜町１１－１２｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ埋立地の住 宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 阪神芦屋 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ３ｍ市道 交通 施設 阪神芦屋駅南東方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ埋立地の住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。高潮等 の不安から地価は弱含みであったが、護岸改修工事の進捗により今後は下げ止まるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦屋市及びその周辺の住宅地域であるが、芦屋市の南部、南芦屋浜の埋立地に広がる住宅地域が中心とな る。需要者は同一需給圏内居住者のほか他所からの転入も比較的多い。接近条件は劣るが区画整然とした新興住宅地域 で環境条件は良好であり、護岸改修工事の進捗により災害の不安が軽減したこともあって地価は下げ止まり傾向が認め られる。土地は２千万円台半ば、新築建売住宅は５千万円台後半が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ埋立地の住宅地域であり、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比 準価格の規範性は高い。また、地区計画により建物の用途は戸建住宅等に制限されており、戸建貸家では経済合理的な 賃貸住宅の経営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との 検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [131.0] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市の住宅地の地価は、居住環境や利便性 の良好な地域を中心に上昇率が拡大する地域 が多く、弱含みであった臨海部でも横這いに 転じている。 護岸改修工事の進捗により災害の不安が軽減 したため、地価は下げ止まり傾向が認められ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％