鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

芦屋 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１２０５国 -24	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西6m、角地		１中専 (60,200)
b	１７２０５国 -33	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
c	１７２０５国 -19	西宮市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、二方路		１住居 (60,200)
d	１６２０５国 -3	西宮市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		１中専地区計画等 (70,200)
e	１４２０５国 -15	西宮市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 341,495	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,495	100 [ 90.7]	376,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	377,000
b	(　 ) 331,181	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	342,789	100 [ 81.6]	420,085		420,000
c	(　 ) 363,989	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	382,395	100 [ 92.8]	412,064		412,000
d	(　 ) 307,016	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	348,348	100 [ 90.9]	383,221		383,000
e	(　 ) 358,084	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	363,813	100 [ 82.5]	440,985		441,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

芦屋 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが最有効使用と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,070,538,474	1,468,179,527	12	845,000	2,882.09	295,000	4,573.50
⑧開発法による価格	602,358,947 円　　　　（　 377,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芦屋 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,596 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,596.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.45 ㎡	4,573.50 ㎡	3,112.92 ㎡	1,460.58 ㎡	2,882.09 ㎡	ＲＣ・5F 1B ( 29 戸) 90㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.6 ％）	（ 286.6 ％）	（ 195.0 ％）	（ 91.5 ％）	（ 63.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	56.3 ｍ 27.3 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

845,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に存する分譲事例を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 845,000 円／㎡　　×　　 2,882.09 ㎡　　＝　　　　 2,435,366,050 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,435,366,050 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 306,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 306,800 円／㎡　　×　　　 4,573.50 ㎡　　＝　　　　 1,403,149,800 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	芦屋市条例等より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,435,366,050 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 267,890,266 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,671,040,066 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	6 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	194,829,284 円	( 8 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 184,094,190 円
	販売総額(2期)	1,753,463,556 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,479,397,202 円
	販売総額(3期)	487,073,210 円	( 20 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 407,047,082 円
収入合計		－	－	－	－	2,070,538,474 円
支出	建築工事費(1期)	280,629,960 円	( 20 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 265,167,249 円
	建築工事費(2期)	280,629,960 円	( 20 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 250,574,491 円
	建築工事費(3期)	841,889,880 円	( 60 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 710,302,492 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	107,156,106 円	( 40 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 101,251,805 円
	販売管理費(2期)	107,156,106 円	( 40 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 95,679,687 円
	販売管理費(3期)	53,578,053 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 45,203,803 円
支出合計		－	－	－	－	1,468,179,527 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,070,538,474 円　　－　　　　　　 1,468,179,527 円　　＝　　　　　 602,358,947 円 377,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
芦屋 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芦屋 -12

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　石川　太朗

TEL.

鑑定評価額

622,000,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	芦屋市翠ヶ丘町２６番３４｢翠ヶ丘町１９－３６｣				②地積　(㎡)	1,596 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	2:1	共同住宅ＲＣ5F1B	マンション、社宅等が見られる閑静な住宅地域	南6.4m市道、東側道	水道、ガス、下水	芦屋 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 150 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．４ｍ市道

交通

施設

芦屋駅北東方

1.1km

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

マンション、社宅等が見られる閑静な住宅地域にあって、今後も現在の住環境のまま推移すると予測する。住環
境は良好で、希少性の高いマンション適地であり需要は底堅く、地価は上昇基調にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 402,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 378,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、芦屋市を中心とした阪神間の分譲マンション等が立地可能な住環境良好な住宅地域である。主たる需要
者の中心は、資金力のあるマンションディベロッパーを中心に、投資家等からの需要も見られる。ＪＲ芦屋駅の徒歩圏
に立地し、住環境に恵まれた纏まった規模を有する開発用地は希少性が高く、需要は堅調で、地価は上昇基調で推移し
ている。取引における需要の中心価格帯は規模などの画地条件等により千差万別であり、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション、社宅等が見られる閑静な住宅地域に存し、纏まった画地については、分譲マンション用地としてマンショ
ンディベロッパー等による取引の対象となることが多い。よって、現実の市場動向を反映した実証的な比準価格のほか
、想定要素は含んでいるもののマンションディベロッパー等の投資採算性を反映し得た説得力のある開発法による価格
を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -45 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 392,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

389,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    378,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

芦屋市内における利便性や住環境良好な住宅
地の需要は底堅い。但し、コロナ禍の動向や
建築費の高騰など経済情勢には引き続き注視
が必要である。

芦屋市内において纏まったマンション用地の
希少性は高く、住環境も良好であることから
、需要は底堅く、地価は上昇基調で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

芦屋 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１２０５国 -24	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西6m、角地		１中専 (60,200)
b	１３２０５国 -29	西宮市		更地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	１３２０５国 -30	西宮市		建付地	（　）	長方形	南8.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１７２０５国 -19	西宮市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、二方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 341,495	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,495	100 [ 84.7]	403,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	403,000
b	(　 ) 372,951	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	375,562	100 [ 94.0]	399,534		400,000
c	(　 ) 298,330	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,120	100 [ 75.4]	398,037		398,000
d	(　 ) 363,989	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	382,395	100 [ 93.9]	407,236		407,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 402,000 円／㎡]

芦屋 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用は分譲マンションの敷地としての利用と判断したことから、収益還元法の適用を見送った。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地としての利用と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,029,533,804	1,425,516,269	12	833,000	2,882.09	290,000	4,573.50
⑧開発法による価格	604,017,535 円　　　　（　 378,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芦屋 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,596 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,596.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.45 ㎡	4,573.50 ㎡	3,112.92 ㎡	1,460.58 ㎡	2,882.09 ㎡	ＲＣ・5F 1B ( 29 戸) 100㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.6 ％）	（ 286.6 ％）	（ 195.0 ％）	（ 91.5 ％）	（ 63.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	56.3 ｍ 27.3 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

833,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺の分譲マンションの販売価格等を比較検討の上、査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 833,000 円／㎡　　×　　 2,882.09 ㎡　　＝　　　　 2,400,780,970 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,400,780,970 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 301,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建設事例等を参考に、想定建物の規模・構造等を考慮の上、査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 301,600 円／㎡　　×　　　 4,573.50 ㎡　　＝　　　　 1,379,367,600 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金はない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,400,780,970 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 240,078,097 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,619,445,697 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・投資リスク率を考慮の上、査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	192,062,478 円	( 8 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 169,879,262 円
	販売総額(2期)	1,728,562,298 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,458,388,011 円
	販売総額(3期)	480,156,194 円	( 20 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 401,266,531 円
収入合計		－	－	－	－	2,029,533,804 円
支出	建築工事費(1期)	275,873,520 円	( 20 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 260,672,889 円
	建築工事費(2期)	275,873,520 円	( 20 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 246,327,466 円
	建築工事費(3期)	827,620,560 円	( 60 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 698,263,466 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	144,046,858 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 136,109,876 円
	販売管理費(2期)	96,031,239 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 84,142,572 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,425,516,269 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,029,533,804 円　　－　　　　　　 1,425,516,269 円　　＝　　　　　 604,017,535 円 378,000 円／㎡