別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 芦屋 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -10 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市岩園町２７５番１０ ｢岩園町２０－３｣ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 芦屋 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 芦屋駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ住環境良好な住宅地域で、地域要因に変化はなく今後も現況通り推移すると思料する。新 型コロナウイルス感染症の影響もほとんど見られないことから、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦屋市内の住宅地域の内、芦屋市北部及び中部を中心とした地域である。需要者は芦屋市居住者を中心に 阪神間の富裕層が多く、圏域外からの転入者もみられる。山手の閑静な住宅地で、交通接近性は劣るが、居住環境が良 好であるため、住宅地としての需要は強く、地価水準は上昇傾向で推移している。取引される規模等により様々である が、標準地程度の規模で土地価格は１億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を主たる指標として取引価格が形成されている 。また、容積率が低く経済合理的な経営が可能な賃貸住宅を建築することが困難である。以上から、収益還元法の適用 を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例から試算しており、市場の実態を反映した価格と して規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    389,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [100.0] 100 [122.4] [100.0] 100 330,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    323,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市の住宅地は、一部の地区を除き、総じ て需要が堅調で、新型コロナ感染症の影響も ほとんどないため、地価は上昇傾向で推移し ている。 居住環境が良好で、住宅地としての需要は強 く、新型コロナウイルス感染症の影響も些少 なため、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％