別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 芦屋 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -9 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 81,200,000 円  １㎡当たりの価格 404,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市西山町１０７番１ ｢西山町１９－６｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅にマ ンションが見られる 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 芦屋川 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 芦屋川駅北西方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅のほかマンションも見られる住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する 。利便性及び居住環境が良好な地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    404,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線沿線の住宅地域の圏域である。需要者は阪神間の居住者の他、県外からの 需要者も見られる。近隣地域周辺は良好な佇まいを備えており、最寄駅からも比較的近く、神戸市東灘区、西宮市と並 び需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。山手で道路状況も様々なため、個別性が強く、土地価格は４，０００万円～ １億円程度まで多岐に亘り、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件も見られるが、戸建住宅が多い住宅地域である。また自己居住を目的と した取引が中心の地域のため、最有効使用及び市場参加者等の観点から賃貸住宅の建築を想定することが困難なことか ら、収益還元法の適用は断念した。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格である比準価 格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    389,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　芦屋（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    398,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市の住宅地は、一部の地区を除き、全般 的に需要が堅調なことから、地価は上昇傾向 で推移している。 駅に近く、良好な利便性と居住環境を有する 地域であり、地価は上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％ +1.5 ％