別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 芦屋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦屋 -1 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　小杉　正樹   TEL.

鑑定評価額 79,200,000 円  １㎡当たりの価格 480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芦屋市親王塚町６８番４ ｢親王塚町６－１６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南8.4m市道 水道、ガス、下水 芦屋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８． ４ｍ市道 交通 施設 芦屋駅北東方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。居住環境及び 利便性の良い高級住宅地域で不動産の需要は多く、当面地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    480,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦屋市及びその周辺の住宅地域であるが、ＪＲ芦屋駅等の周辺に広がる芦屋市市街地中部の高級住宅地域 が中心となる。需要者は同一需給圏内居住者を中心に他所からの転入も見られ、資金的に余裕のある二次取得者が多い 。利便性の高いＪＲ芦屋駅に徒歩圏で不動産の需要は多く、地価は上昇傾向が続いている。土地は標準地の規模で８千 万円前後が取引の中心であり、建物は注文住宅がほとんどである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンションも見られるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用 不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地の地積では経済合理的な賃貸住宅の建設が できないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦屋 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    389,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [100.0] 100 [ 86.4] [103.0] 100 482,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    460,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋市の住宅地の地価は、居住環境や利便性 の良好な地域を中心に上昇率が拡大する地域 が多く、弱含みであった臨海部でも横這いに 転じている。 利便性の高いＪＲ芦屋駅に徒歩圏で不動産の 需要は多く、地価は上昇率がやや拡大してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％