別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西宮 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 9-3 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 329,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市西宮浜２丁目７番２外 ②地積 　(㎡) 2,700   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 建築協定 1:1 事務所兼作業場 Ｓ1 中規模の作業所、営 業所等が建ち並ぶ工 業地域 南西16m市道 水道、ガス、下水 阪神西宮 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 阪神西宮駅南方 2.8km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後とも現状維持で推移するものと予測する。工業地は 、臨海部の物流用地等の堅調な需要を背景に、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間臨海部を中心とする、中規模の作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域である。主たる需要者は、 自社の作業所や物流拠点等の設備投資を目的とする法人等の各種事業者である。比較的消費地に近く、ネット通販の拡 大等を背景に、物流施設及び物流用地等に対する需要が増加しており、地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は規 模や業種により様々で、把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の自社工場、事業所等が多く建ち並ぶ臨海型工業地域であり、賃貸市場は関連会社間の取引が中心で、第三者と の賃貸市場は未成熟のため、信頼性の高い賃貸事例の把握が困難であることから、収益還元法は非適用とした。一方、 主たる需要者は、同種の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、信頼性のある取引事例より求めた比準価格の 規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調な企業収益等を背景に企業の設備投資は 、増加傾向。西宮市内の工業地は供給数が少 なく、地価動向は上昇傾向にある。 地域要因に大きな変化は見られないが、物流 業を中心とした需要が堅調で、地価は上昇傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％