別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 西宮 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 9-2 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.

鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町阪神流通センター１丁目４８番 ②地積 　(㎡) 1,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 1:2 事務所兼倉庫 ＲＣ2 事務所、配送センタ ー等が建ち並ぶ工業 地域 東22m市道、背面道 水道、ガス、下水 岡場 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  56.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 岡場駅北東方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 配送センター等が建ち並ぶ流通業務団地に属し、当面は現状維持と予測する。新型コロナウイルス感染症の影響 もみられず、物流用地としての立地条件に優れ、需要は旺盛であることから地価は上昇傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間を中心に周辺市町も含む工業地帯一円。需要者の中心は、自社の倉庫、配送センター等として利用 する事業者である。インターチェンジへの接近性に優れ、流通センターとしての整備もなされており、流通業務施設地 としての立地条件に優れている。インターネット通販事業の拡大による影響から、流通業務施設地への需要は堅調で地 価は上昇傾向にある。取引の価格帯は規模や目的等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は分譲型の流通業務団地で、取引は自用の倉庫が中心であり、周辺では賃貸用倉庫等もみられるものの、賃貸 市場が成熟しているとは言えず、賃料水準の把握が困難であったため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格 は同一需給圏内の類似地域等の工業地の取引事例から試算しており、市場の実態を反映した価格として規範性が高い。 従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [191.1] [102.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の工業地は、物流施設を中心に需要は 堅調で、工業地の地価は上昇傾向にある。 流通業務団地に属しており、インターチェン ジに近く、交通利便性に優位性があることか ら需要も堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +99.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％