鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＡ３０５Ｙ -35	神戸市中央区		更地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１３２０５国 -1	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東29.8m市道、北4m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
c	０９２０５国 -39	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、西6m、角地		１住居 (70,200)
d	ＡＨ３０５Ｙ -44	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m市道、中間画地		２中専 (70,300)
e	ＭＨ３０５国 -25	神戸市兵庫区		底地	（　）	不整形	北東28m市道、南東36m、北西6m、三方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 427,675	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	468,143	100 [ 93.2]	502,299	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	502,000
b	(　 ) 430,227	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	426,050	100 [ 84.8]	502,417		502,000
c	(　 ) 422,142	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	407,935	100 [ 82.2]	496,271		496,000
d	(　 ) 527,283	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	538,883	100 [ 108.0]	498,966		499,000
e	(　 354,373) 442,966	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	474,372	100 [ 94.3]	503,046		503,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

西宮 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,362,362	9,022,383	28,339,979	22,000,800	6,339,179	（　0.9576） 6,070,398	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	155,651,231 円　　　　（　 359,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	215.00	ＲＣ6	1,290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	300 ％	300 ％	434 ㎡	23.5 m x 19.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：平均専有面積８０．６㎡、上階事務所：平均専有面積約６０．９㎡

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	75.0	161.25	4,198	676,928	4.0	2,707,712
							4.0	2,707,712
2～ 2	事務所	215.00	85.0	182.75	2,700	493,425	3.0	1,480,275
							3.0	1,480,275
3～ 6	事務所	215.00	85.0	182.75	2,450	447,738	3.0	1,343,214
							3.0	1,343,214
～

～

計		1,290.00	83.3	1,075.00		2,961,305		9,560,843
								9,560,843

⑨年額支払賃料	2,961,305 円　×　12ヶ月　＝　 35,535,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,075.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,535,660 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,863,183 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,400,477 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,560,843 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,560,843 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,871,057 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,362,362 円　　　　（　 86,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４２０５賃　　　　-2	3,883 ( 3,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,314	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,500 円/㎡　月額支払賃料（　 4,198 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０１２０５賃　　　　-10	3,870 ( 3,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,886
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,780,000 円	356,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,863,183 円	37,263,660　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,641,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,026,000 円	356,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,022,383 円　（　　　　　　 20,789 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9576

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	356,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 1,290.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,000,800 円（　　　　　 50,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,362,362 円
②総費用	9,022,383 円
③純収益　①－②	28,339,979 円
④建物等に帰属する純収益	22,000,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,339,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,070,398 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,987 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,651,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 359,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
西宮 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 5-11

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　松本　年弘

TEL.

鑑定評価額

206,000,000 円

１㎡当たりの価格

475,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市産所町１４番２｢産所町１１－２７｣				②地積　(㎡)	434 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他） (100,300)
	台形 1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ9	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北28m国道	水道、ガス、下水	阪神西宮 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ国道

交通

施設

阪神西宮駅北西方

480m

法令

規制

近商
(100,300)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、今後も現状の商的環境を維持すると思われる。最寄駅
から徒歩圏の車両交通量が多い路線商業地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 499,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 357,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西宮市域を中心に阪神間における国道等の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、大手
不動産投資会社や広域的にチェーン展開を図る企業等である。阪神西宮駅に近い国道沿いの車両交通量が多いエリアで
、繁華性もあり、テナント需要は安定している。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心
となる価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、採用事例はやや広範囲にわたるが、対象標準地と代替競争関係にある商業地の取引事例を複数採用してお
り、説得力を有する。近隣地域は中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域であり、賃貸市場は比較的成熟してい
るものの、多数の信頼性の高い事例を用いて求めた比準価格の規範性が高いと考えられる。よって、比準価格を重視し
、収益価格を関連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 415,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[ 90.8]

[100.0]
100

476,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    454,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はウィズコロナの下で回復傾向が見られ
るが、ロシアのウクライナ侵攻や円安等の様
々な要因による建築費用の上昇に注視する必
要がある。

中高層の事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの路
線商業地域である。阪神西宮駅徒歩圏の車両
交通量の多い地域にあって、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６２０５国 -38	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南28m国道、北8m、二方路		近商 (100,300)
b	１３２０５国 -1	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東29.8m市道、北4m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
c	１３２０５国 -6	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	南東25m県道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１６２０５国 -20	西宮市		更地	（　）	ほぼ台形	南東20m県道、南西17m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 309,474	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	298,166	100 [ 60.1]	496,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	496,000
b	(　 ) 430,227	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	426,050	100 [ 84.8]	502,417		502,000
c	(　 ) 455,858	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	463,152	100 [ 92.9]	498,549		499,000
d	(　 ) 455,532	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	441,954	100 [ 88.5]	499,383		499,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 499,000 円／㎡]

西宮 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,822,644	9,138,442	28,684,202	22,371,600	6,312,602	（　0.9576） 6,044,948	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	154,998,667 円　　　　（　 357,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	215.00	ＲＣ6	1,290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	300 ％	300 ％	434 ㎡	23.5 m x 19.0 m	前面道路：国道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（区分貸し）、２～６階事務所（区分貸し）

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

周辺の類似不動産の有効率等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	75.0	161.25	4,153	669,671	4.0	2,678,684
							4.0	2,678,684
2～ 6	事務所	215.00	85.0	182.75	2,550	466,013	3.0	1,398,039
							3.0	1,398,039
～

～

～

計		1,290.00	83.3	1,075.00		2,999,736		9,668,879
								9,668,879

⑨年額支払賃料	2,999,736 円　×　12ヶ月　＝　 35,996,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,075.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,996,832 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,886,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,838,590 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,668,879 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,668,879 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,892,200 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,822,644 円　　　　（　 87,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９２０５賃　　　　-9	2,411 ( 2,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	4,473	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,452 円/㎡　月額支払賃料（　 4,153 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１３２０５賃　　　　-13	2,260 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,431
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,810,000 円	362,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,886,242 円	37,724,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,641,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,077,000 円	362,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,138,442 円　（　　　　　　 21,056 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9576

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,290.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,371,600 円（　　　　　 51,547 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,822,644 円
②総費用	9,138,442 円
③純収益　①－②	28,684,202 円
④建物等に帰属する純収益	22,371,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,312,602 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,044,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,928 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,998,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 357,000 円／㎡）