鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４２０５国 -12	西宮市		更地	（　）	長方形	北東27m県道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１７２０４Ｙ -38	西宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１３２０５国 -3	西宮市		貸家建付地	（　）	長方形	南14.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２２０５国 -12	尼崎市		貸家建付地	（　）	長方形	東18m県道、中間画地		準住居 (70,200)
e	１１２０５国 -34	尼崎市		更地	（　）	ほぼ整形	東19.5m県道、北西4m、角地		準工 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,420	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	320,277	100 [ 111.3]	287,760	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	296,000
b	(　 ) 248,565	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,022	100 [ 87.1]	293,940		303,000
c	(　 ) 309,826	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	315,403	100 [ 106.9]	295,045		304,000
d	(　 ) 225,197	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,098	100 [ 77.6]	291,363		300,000
e	(　 ) 231,992	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	226,586	100 [ 77.2]	293,505		302,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 301,000 円／㎡]

西宮 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	143,698,277	31,971,560	111,726,717	84,721,000	27,005,717	（　0.9767） 26,376,484	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	659,412,100 円　　　　（　 186,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,100.00	Ｓ3	5,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,536 ㎡	52.7 m x 90.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の沿道型店舗、平面の来客用駐車場。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

類似不動産と比較して標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	2,100.00	90.0	1,890.00	2,700	5,103,000	4.0	20,412,000
							4.0	20,412,000
2～ 2	店舗	2,100.00	85.0	1,785.00	2,300	4,105,500	4.0	16,422,000
							4.0	16,422,000
3～ 3	店舗	1,500.00	85.0	1,275.00	2,000	2,550,000	4.0	10,200,000
							4.0	10,200,000
～

～

計		5,700.00	86.8	4,950.00		11,758,500		47,034,000
								47,034,000

⑨年額支払賃料	11,758,500 円　×　12ヶ月　＝　 141,102,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	141,102,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,055,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	134,046,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,034,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 446,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 47,034,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 9,204,554 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	143,698,277 円　　　　（　 40,639 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１２０５賃　　　　-13	3,098 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,894 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６２０５賃　　　　-5	2,688 ( 2,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,829
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,320,000 円	1,330,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,233,060 円	141,102,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,453,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,305,000 円	1,330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,330,000 円	1,330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,330,000 円	1,330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,971,560 円　（　　　　　　 9,042 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,330,000,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 5,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	84,721,000 円（　　　　　 23,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	143,698,277 円
②総費用	31,971,560 円
③純収益　①－②	111,726,717 円
④建物等に帰属する純収益	84,721,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,005,717 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,376,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 659,412,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
西宮 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 5-9

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　山本　考一

TEL.

鑑定評価額

1,030,000,000 円

１㎡当たりの価格

292,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市東町１丁目１１０番３外｢東町１－１２－３｣				②地積　(㎡)	3,536 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	不整形 1:2	店舗Ｓ3	中規模前後の小売店舗等が混在する路線商業地域	北20m市道、三方路	水道、ガス、下水	阪神今津 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 65.0 ｍ、規模　　 3,300 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

阪神今津駅南西方

1.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模店舗のほか事業所、住宅等も混在する路線商業地域であり、当面の間、現状のまま推移するものと思料す
る。地価は強含みにて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 301,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西宮市のほか阪神間の幹線道路沿いの商業地域等である。主な需要者は、地元事業者・不動産会社、及
び沿道型店舗のチェーン展開事業者等である。近隣地域の接面する臨港線にはスーパー、量販店、飲食店等が多く見ら
れ、繁華性の程度は高い。地価は若干の上昇傾向にて推移している。取引される価格帯は規模、取引事情等により区々
であり、中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、対象標準地と同程度の規模の土地で１０億円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場の比較的成熟した路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準までは形成されておらず、収益価格はや
や低位に試算された。また収益価格の試算に当たっては想定項目も多く、流動的な面を有する。よって、信頼性・規範
性の認められる取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 415,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[152.1]

[103.0]
100

293,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市の人口は概ね横這い。コロナ禍が落ち
着きつつあり雇用・消費・投資等が回復し、
商業地の地価は上昇傾向となっている。

沿道商業施設を中心とする路線商業地域であ
る。地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７２０４Ｙ -38	西宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	０４２０５国 -12	西宮市		更地	（　）	長方形	北東27m県道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１７２０５国 -13	西宮市		貸家建付地	（　）	長方形	西27m国道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
d	１１２０４Ｙ -72	西宮市		建付地	（　）	長方形	北西23m国道、南東6m、二方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 248,565	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	252,293	100 [ 89.2]	282,840	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	291,000
b	(　 ) 317,420	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	320,277	100 [ 107.2]	298,766		308,000
c	(　 ) 249,282	100 [ 70.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	364,664	100 [ 124.9]	291,965		301,000
d	(　 ) 278,838	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	271,867	100 [ 92.0]	295,508		304,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	関連会社間取引	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +8.0
c	関連会社間取引	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 301,000 円／㎡]

西宮 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	143,929,250	31,833,364	112,095,886	84,084,000	28,011,886	（　0.9767） 27,359,209	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	683,980,225 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,100.00	Ｓ3	5,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,536 ㎡	52.7 m x 90.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建沿道型店舗を想定。来客駐車場は平面。

⑦有効率　 86.8 ％
の理由

低層店舗として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	2,100.00	90.0	1,890.00	2,710	5,121,900	4.0	20,487,600
							4.0	20,487,600
2～ 2	店舗	2,100.00	85.0	1,785.00	2,300	4,105,500	4.0	16,422,000
							4.0	16,422,000
3～ 3	店舗	1,500.00	85.0	1,275.00	2,000	2,550,000	4.0	10,200,000
							4.0	10,200,000
～

～

計		5,700.00	86.8	4,950.00		11,777,400		47,109,600
								47,109,600

⑨年額支払賃料	11,777,400 円　×　12ヶ月　＝　 141,328,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	141,328,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,066,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	134,262,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,109,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 447,541 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 47,109,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 9,219,349 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	143,929,250 円　　　　（　 40,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１２０５賃　　　　-13	3,098 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,069	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,905 円/㎡　月額支払賃料（　 2,710 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０９２０５賃　　　　-9	2,411 ( 2,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,740
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,280,000 円	1,320,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,239,864 円	141,328,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,453,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,220,000 円	1,320,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,320,000 円	1,320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,320,000 円	1,320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,833,364 円　（　　　　　　 9,003 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,320,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 5,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	84,084,000 円（　　　　　 23,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	143,929,250 円
②総費用	31,833,364 円
③純収益　①－②	112,095,886 円
④建物等に帰属する純収益	84,084,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,011,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,359,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 683,980,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）