鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３２０５国 -19	西宮市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,480)
b	０４２０５国 -15	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、西3.7m、二方路		近商 (90,300)
c	０４２０５国 -12	西宮市		更地	（　）	長方形	北東27m県道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１０２０５国 -9	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	０３２０５国 -37	尼崎市		更地	（　）	長方形	南7.4m市道、北3m、二方路		商業 (90,444)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 373,735	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	381,583	100 [ 91.2]	418,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	418,000
b	(　 ) 353,870	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	356,299	100 [ 80.2]	444,263		444,000
c	(　 ) 317,420	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	320,277	100 [ 78.5]	407,996		408,000
d	(　 ) 478,240	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	486,848	100 [ 114.9]	423,715		424,000
e	(　 ) 585,594	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	587,936	100 [ 118.4]	496,568		497,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 424,000 円／㎡]

西宮 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,413,159	7,615,081	25,798,078	17,976,000	7,822,078	（　0.9563） 7,480,253	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	191,801,359 円　　　　（　 284,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	234.00	ＲＣ6	1,222.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	675 ㎡	26.5 m x 27.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：区分貸し店舗、２～６階：区分貸し事務所を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	85.0	161.50	4,395	709,793	4.0	2,839,172
							4.0	2,839,172
2～ 4	事務所	188.00	85.0	159.80	2,610	417,078	3.0	1,251,234
							3.0	1,251,234
5～ 6	事務所	234.00	85.0	198.90	2,000	397,800	3.0	1,193,400
							3.0	1,193,400
～

～

計		1,222.00	85.0	1,038.70		2,756,627		8,979,674
								8,979,674

⑨年額支払賃料	2,756,627 円　×　12ヶ月　＝　 33,079,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,038.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,079,524 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,721,962 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,617,562 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,979,674 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,979,674 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,701,828 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,186,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 11,156 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,413,159 円　　　　（　 49,501 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１２０５賃　　　　-9	4,590 ( 4,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,741	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,711 円/㎡　月額支払賃料（　 4,395 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０８２０５賃　　　　-7	3,557 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,680
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,120,000 円	280,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,373,581 円	34,339,524　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,181,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,380,000 円	280,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	280,000 円	280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	280,000 円	280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,615,081 円　（　　　　　　 11,282 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	280,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,222.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,976,000 円（　　　　　 26,631 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,413,159 円
②総費用	7,615,081 円
③純収益　①－②	25,798,078 円
④建物等に帰属する純収益	17,976,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,822,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,480,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,801,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 284,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
西宮 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 5-5

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　長谷川　大輔

TEL.

鑑定評価額

272,000,000 円

１㎡当たりの価格

403,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市津門呉羽町７３番２｢津門呉羽町１－２８｣				②地積　(㎡)	675 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,500)
	1:1	店舗兼診療所ＲＣ6	店舗、医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西8.5m市道	水道、ガス、下水	阪神今津 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地ないし店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

阪神今津駅北東方

80m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。商業地需要は
回復途上であるが周辺住宅地の地価動向等の影響も受け、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 421,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 285,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西宮市及び隣接市の圏域に存する概ね駅周辺に位置する商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏
内に地縁性を持つ事業者及び全国展開する店舗業者等である。需要が堅調な周辺住宅地価格の影響を受ける傾向や、分
譲マンション用地としての価格下支えの傾向も見られる。物件による個別性が強く、また取引も少ないため、需要の中
心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸
物件も見受けられるものの、賃貸市場の成熟の程度は高いとは言い難く、収益性を中心に価格が形成されるまでには至
っていないため、収益価格はやや説得力に欠ける。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    388,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市南部の住宅価格は、人気エリアを中心
に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差
から二極化傾向も認められる。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９２０５国 -29	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,360)
b	０４２０５国 -15	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、西3.7m、二方路		近商 (90,300)
c	１３２０５国 -19	西宮市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,480)
d	ＮＭ３０５国 -27	神戸市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	北西13m市道、北東8m、角地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 364,141	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	366,326	100 [ 86.6]	423,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	423,000
b	(　 ) 353,870	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	356,299	100 [ 81.9]	435,042		435,000
c	(　 ) 373,735	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	381,583	100 [ 93.1]	409,864		410,000
d	(　 ) 540,476	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	517,313	100 [ 124.8]	414,514		415,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 421,000 円／㎡]

西宮 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,318,774	8,268,170	27,050,604	19,195,800	7,854,804	（　0.9563） 7,511,549	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	192,603,821 円　　　　（　 285,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	234.00	ＲＣ6	1,222.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	675 ㎡	26.5 m x 27.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（区分貸し）２～６Ｆ事務所（区分貸し）賃貸需要、行政的条件等を勘案

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺の類似不動産の有効率を参考にして査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	85.0	161.50	4,757	768,256	4.0	3,073,024
							4.0	3,073,024
2～ 4	事務所	188.00	85.0	159.80	2,730	436,254	3.0	1,308,762
							3.0	1,308,762
5～ 6	事務所	234.00	85.0	198.90	2,120	421,668	3.0	1,265,004
							3.0	1,265,004
～

～

計		1,222.00	85.0	1,038.70		2,920,354		9,529,318
								9,529,318

⑨年額支払賃料	2,920,354 円　×　12ヶ月　＝　 35,044,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,038.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,044,248 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,879,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,425,108 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,529,318 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,529,318 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,805,996 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,318,774 円　　　　（　 52,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５２０５賃　　　　-11	6,528 ( 6,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	5,373	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,100 円/㎡　月額支払賃料（　 4,757 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０１２０５賃　　　　-9	4,590 ( 4,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,086
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,495,000 円	299,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,452,170 円	36,304,248　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,181,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,541,500 円	299,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,268,170 円　（　　　　　　 12,249 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	299,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,222.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,195,800 円（　　　　　 28,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,318,774 円
②総費用	8,268,170 円
③純収益　①－②	27,050,604 円
④建物等に帰属する純収益	19,195,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,854,804 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,511,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,128 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,603,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 285,000 円／㎡）