鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４２０５国 -15	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、西3.7m、二方路		近商 (90,300)
b	１７２０５国 -13	西宮市		貸家建付地	（　）	長方形	西27m国道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	０９２０５国 -29	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,360)
d	１３２０５国 -19	西宮市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,480)
e	１２２０５国 -4	尼崎市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 353,870	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	356,299	100 [ 55.7]	639,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	640,000
b	(　 ) 249,282	100 [ 70.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	364,664	100 [ 65.6]	555,890		556,000
c	(　 ) 364,141	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	366,326	100 [ 57.9]	632,687		633,000
d	(　 ) 373,735	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	381,583	100 [ 64.5]	591,602		592,000
e	(　 ) 293,740	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,790	100 [ 50.1]	600,379		600,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	関連会社間取引	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
b	関連会社間取引	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -39.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 615,000 円／㎡]

西宮 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,625,374	11,578,608	42,046,766	34,051,800	7,994,966	（　0.9371） 7,492,083	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	192,104,692 円　　　　（　 456,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	335.24	ＲＣ7	2,323.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	421 ㎡	21.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗１室と駐車場（機械式７台）、上階は事務所（部分貸しで各階３室）。

⑦有効率　 67.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	367.29	15.3	56.36	5,750	324,070	4.0	1,296,280
							4.0	1,296,280
2～ 2	事務所	326.04	77.0	251.08	2,800	703,024	3.0	2,109,072
							3.0	2,109,072
3～ 7	事務所	326.04	77.0	251.08	2,600	652,808	3.0	1,958,424
							3.0	1,958,424
～

～

計		2,323.53	67.3	1,562.84		4,291,134		13,197,472
								13,197,472

⑨年額支払賃料	4,291,134 円　×　12ヶ月　＝　 51,493,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,562.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,493,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,100,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,679,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,913,928 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,197,472 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 125,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,197,472 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,582,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	350,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,325 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,625,374 円　　　　（　 127,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５２０５賃　　　　-11	6,528 ( 6,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	6,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,164 円/㎡　月額支払賃料（　 5,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０１２０５賃　　　　-9	4,590 ( 4,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.4]	100 [100.0]	6,009
c	０３２０５賃　　　　-6	6,924 ( 6,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [124.2]	100 [100.0]	6,335

西宮 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,204,000 円	551,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,607,808 円	53,593,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,981,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,683,500 円	551,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	551,000 円	551,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	551,000 円	551,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,578,608 円　（　　　　　　 27,503 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	551,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 2,323.53 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,051,800 円（　　　　　 80,883 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,625,374 円
②総費用	11,578,608 円
③純収益　①－②	42,046,766 円
④建物等に帰属する純収益	34,051,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,994,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,492,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,796 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,104,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 456,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
西宮 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 5-3

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　布谷　嘉浩

TEL.

鑑定評価額

247,000,000 円

１㎡当たりの価格

587,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市和上町１９番１｢和上町１－３１｣				②地積　(㎡)	421 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,500)
	1:1	事務所兼診療所ＲＣ4	中高層の事務所ビル、銀行が多い中心的商業地域	東27m市道	水道、ガス、下水	阪神西宮 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

阪神西宮駅北方

190m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビル、銀行が多い中心的商業地域で、今後とも現況の商環境を維持し推移するものと予測する。
駅と市役所に挟まれた圏域に有り、需要が認められ、地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 605,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 454,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西宮市内の商業地域を中心として、阪神間の商業地域全域にわたる。需要者は法人やビル事業者等であり
、全国的な有名企業が多い。駅に近く利便性が高く、交通量の多い幹線道路沿いに存し繁華性は良好であり、事業用地
の需要は多く、地価は強含みに推移している。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心と
なる価格帯を一様に指摘するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、テナントビルが多く見られるが、地価に即応する賃料を得ること
はやや困難である。また、想定的要素が強い収益価格よりも、現実の市場における複数の取引事例により求められた比
準価格の方がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地の価格と
の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,010,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[108.0]

100
[166.0]

[100.0]
100

586,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    565,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市の商業地は、堅調な住宅地価格を背景
に、収益物件にも需要が強く、希少性も相俟
って、堅調に推移している。

阪神西宮駅周辺は駅前商業施設の増床等で発
展傾向が認められ、地価は上昇している。

個別的要因に特段の変化は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６２０５国 -12	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
b	１３２０５国 -4	西宮市		更地	（　）	台形	東29.5m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
c	１３２０５国 -6	西宮市		更地	（　）	ほぼ整形	南東25m県道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１６２０５国 -20	西宮市		更地	（　）	ほぼ台形	南東20m県道、南西17m、角地		１住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 486,305	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	490,195	100 [ 74.7]	656,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	656,000
b	(　 ) 460,712	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	469,926	100 [ 77.6]	605,575		606,000
c	(　 ) 455,858	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	463,152	100 [ 76.7]	603,849		604,000
d	(　 ) 455,532	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	441,954	100 [ 74.4]	594,024		594,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 605,000 円／㎡]

西宮 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,605,954	12,627,105	41,978,849	34,015,800	7,963,049	（　0.9353） 7,447,840	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	190,970,256 円　　　　（　 454,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	335.24	ＲＣ7	2,323.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	421 ㎡	21.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗１室と駐車場（機械式７台）、上階は事務所（部分貸しで各階３室）。

⑦有効率　 67.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	367.29	15.3	56.36	5,991	337,653	4.0	1,350,612
							4.0	1,350,612
2～ 2	事務所	326.04	77.0	251.08	2,850	715,578	3.0	2,146,734
							3.0	2,146,734
3～ 7	事務所	326.04	77.0	251.08	2,644	663,856	3.0	1,991,568
							3.0	1,991,568
～

～

計		2,323.53	67.3	1,562.84		4,372,511		13,455,186
								13,455,186

⑨年額支払賃料	4,372,511 円　×　12ヶ月　＝　 52,470,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,562.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,100,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,470,132 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,100,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,728,507 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,841,625 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,455,186 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,824 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,455,186 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,633,180 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	350,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,325 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,605,954 円　　　　（　 129,705 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０５賃　　　　-7	5,856 ( 5,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	6,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,422 円/㎡　月額支払賃料（　 5,991 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３２０５賃　　　　-6	6,924 ( 6,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	6,489
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,730,000 円	546,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,182,805 円	54,570,132　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,981,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,641,000 円	546,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	546,000 円	546,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	546,000 円	546,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,627,105 円　（　　　　　　 29,993 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	546,000,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 2,323.53 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,015,800 円（　　　　　 80,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,605,954 円
②総費用	12,627,105 円
③純収益　①－②	41,978,849 円
④建物等に帰属する純収益	34,015,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,963,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,447,840 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,691 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,970,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 454,000 円／㎡）