別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 西宮 -94　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -94 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 263,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上甲子園４丁目１２０番２ ｢上甲子園４－７－５｣ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、共 同住宅を中心とする 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 阪神国道 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 阪神国道駅南東方 900m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅、共同住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現況の住環境を維持し推移するものと予測する。 総額感から需要は底堅く、地価は上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    263,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線・阪神本線・ＪＲ東海道本線沿線に広がる小規模住宅を中心とする住宅地域と判定した。需 要者は、市内居住者を中心に、周辺市からの転入も想定される。最寄駅への接近性は比較的良好程度で、総額的な割安 感から需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、 標準地と同程度の土地で、２０００万円台前半程度である。建売分譲で４０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅を標準とした住宅地域で、自用目的での取引が中心である。本件では、画地規模が小さく、経済合理性 のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、価格牽連性を有する実際の不動産取 引から求められた実証的な価格である。居住の快適性を重視する当該地域においては、比準価格の説得力は高い。以上 より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    344,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [103.0] 100 [130.5] [100.0] 100 264,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    254,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、周辺市と比べて選好性が 高く需要も強く地価は堅調。北部郊外の住宅 地は、購入総額レンジ内に入り、地価は横ば い・微落傾向。 地域要因に特段の変動は見られないが、小規 模戸建住宅を中心とする地域で、総額的な割 安感から、需要は堅調である。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％