別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 西宮 -92　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -92 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　川端　良明   TEL.

鑑定評価額 47,300,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市大森町１０３番１ ｢大森町８－４｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主として 共同住宅が混在する 住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 西宮北口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 西宮北口駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主として共同住宅が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予 測する。選好性の高い阪急西宮北口駅が最寄り駅であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市の市街地中東部で、阪急神戸本線、阪急今津線及びＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者 は地元の居住者のほか圏外からの転入者も見られ、一次取得者層の住宅購入や中高年層の住み替え等が中心である。類 似地域内の需給動向は、選好性の高い阪急西宮北口駅からはやや離れているが徒歩圏内に含まれ、需要は堅調である。 中心価格帯は、規模が様々なため総額の範囲がやや大きいが、土地で４，５００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺の類似地域は自用目的の取引が中心である。また、画地規模等を踏まえると経済合理的な賃貸住宅の 経営が困難なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内で実際に売買された不動産の取引価格を基礎 とし、市場性が反映された実証性の高い価格と判断する。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏ま えて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    336,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [100.0] 100 290,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    280,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市内の人口は変動幅が小さく微減傾向で 推移している。利便性が良好な住宅地の需要 は安定しているが、郊外ではやや弱含みの地 域も見られる。 既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変 動はない。駅からやや離れているが、人気の 高い阪急西宮北口駅の徒歩圏内に含まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％