別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西宮 -91　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -91 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市一里山町２４番５ ｢一里山町７－５｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 風致地区 (40,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と共同住宅 が混在する閑静な住 宅地域 南西8.7m市道 水道、ガス、下水 仁川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    85 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　８ ．７ｍ　市道 交通 施設 仁川駅南東方 1.7km 法令 規制 １中専 (40,200) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか共同住宅等も見られる閑静な住宅地域で、良好な住環境を形成している。地価は横ばいからやや 強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急今津線沿線を中心とした西宮市の一般住宅地域。需要者は西宮市の居住者のほか周辺市からの転入も 見られる。駅への接近性は劣るが街路整然とした閑静な住宅地で、周辺に買物施設が増加するなど若干の生活利便性向 上も見られ、需要は堅調で地価は横ばいからやや上昇程度で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで２ ，０００万円台、建売住宅では総額４，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には戸建住宅のほか企業向け共同住宅等も見受けられるが、自己の居住目的で土地が取引されることが殆どで、収 益目的の取引は少ない。標準地は地積が小さく、かつ風致地区で建築制限が厳しく収益性に見合う賃貸住宅の建設が困 難であるため収益還元法は適用しない。居住の快適性が重視される住宅地域であることから、市場の取引実態を反映し た比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    327,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [144.3] [101.0] 100 233,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    232,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内外の経済下振れリスク要因が多い中、阪 神間の不動産市場は比較的堅調で、市内住宅 地価格も概ね上昇基調で推移している。 駅への接近性は劣るものの買物施設の増加等 利便性の向上もあり、需要は堅調で、地価は 横ばいから若干強含みで移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％