鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 -87　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３２０５国 -14	西宮市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１６２０５国 -4	西宮市		更地	（　）	長方形	南5.4m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
c	１６２０５国 -10	西宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西4.5m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
d	１７２０５国 -11	西宮市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１６２０５国 -29	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 342,686	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	351,348	100 [ 100.0]	351,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	355,000
b	(　 ) 382,908	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	374,729	100 [ 106.3]	352,520		356,000
c	(　 ) 359,176	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	345,973	100 [ 99.0]	349,468		353,000
d	(　 ) 345,658	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	340,960	100 [ 97.0]	351,505		355,000
e	(　 ) 364,113	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	361,257	100 [ 106.7]	338,573		342,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 355,000 円／㎡]

西宮 -87　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,418,978	1,683,918	6,735,060	4,849,780	1,885,280	（　0.9775） 1,842,861	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	46,071,525 円　　　　（　 215,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -87　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	Ｓ3	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	214 ㎡	10.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅タイプ２ＬＤＫ・平均専有面積約５３㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	125.00	85.0	106.25	2,130	226,313	1.0	226,313
							2.0	452,626
～

～

～

～

計		375.00	85.0	318.75		678,939		678,939
								1,357,878

⑨年額支払賃料	678,939 円　×　12ヶ月　＝　 8,147,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,147,268 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 425,363 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,081,905 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	678,939 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,357,878 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 330,623 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,418,978 円　　　　（　 39,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４２０５賃　　　　-7	2,315 ( 2,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,225 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９２０５賃　　　　-1	2,255 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,212
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 -87　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	405,500 円	81,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	255,218 円	8,507,268　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 689,300 円	81,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,100 円	81,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,100 円	81,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,683,918 円　（　　　　　　 7,869 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,100,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,849,780 円（　　　　　 22,663 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,418,978 円
②総費用	1,683,918 円
③純収益　①－②	6,735,060 円
④建物等に帰属する純収益	4,849,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,885,280 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,842,861 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,612 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,071,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
西宮 -87　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -87

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　富山　有治

TEL.

鑑定評価額

76,000,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市甲子園口１丁目４９番｢甲子園口１－１７－７｣				②地積　(㎡)	214 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域	東6.9m市道	水道、ガス、下水	甲子園口 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　　
６．９ｍ市道

交通

施設

甲子園口駅南東方

650m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中規模戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域で、最寄駅への接近性及び良好な住環境から需要は堅調である。特
筆すべき要因は見られず、今後も現状維持で推移するものと判断される。地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西宮市内のＪＲ東海道本線、阪急神戸本線、阪神本線沿線の住宅地域と判定した。需要者は、市内及び
周辺市居住者が中心である。最寄駅への接近性も良好で、閑静な住環境から、市内でも選好性の強いエリアの一つであ
る。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の土地で７，５００万円～８，０００万円程度である。建物は注文住
宅が比較的多いエリアであるが、近年では、細分化された分譲住宅も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

居住環境が良好な中規模戸建住宅を標準とする住宅地である。自用目的の取引が多く、土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため、収益価格はやや低位に算出された。比準価格は、価格牽連性を有する実際の不動産取引から算出
されており、市場性を反映した実証的な価格といえる。当該地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される市場傾向
のため、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 344,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[103.0]

100
[ 98.0]

[101.0]
100

355,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    344,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はウィズコロナの下で、持ち直していく
ことが期待される。西宮市は人気エリアが多
く実需が堅調で、市街地価は上昇地点が多い
。

地域要因に大きな変化は認められない。住宅
地として旧来から人気は高く、良好な居住環
境及び利便性から、今後も底堅い需要が続く
と考えられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 -87　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６２０５国 -3	西宮市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		１中専地区計画等 (70,200)
b	１６２０５国 -7	西宮市		更地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、北2.5m、角地		１住居地区計画等 (70,160)
c	１３２０５国 -14	西宮市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１７２０５国 -11	西宮市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,016	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	348,348	100 [ 98.0]	355,457	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	359,000
b	(　 ) 362,999	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	370,259	100 [ 106.3]	348,315		352,000
c	(　 ) 342,686	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	351,348	100 [ 100.0]	351,348		355,000
d	(　 ) 345,658	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	340,960	100 [ 97.0]	351,505		355,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 355,000 円／㎡]

西宮 -87　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,210,408	1,600,107	6,610,301	4,550,780	2,059,521	（　0.9775） 2,013,182	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	50,329,550 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -87　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.00	Ｓ3	375.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	214 ㎡	10.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の共同住宅（平均専有面積約５３㎡・２ＬＤＫタイプ）を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	125.00	85.0	106.25	2,075	220,469	1.0	220,469
							2.0	440,938
～

～

～

～

計		375.00	85.0	318.75		661,407		661,407
								1,322,814

⑨年額支払賃料	661,407 円　×　12ヶ月　＝　 7,936,884 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 318.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,936,884 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 414,844 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,882,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	661,407 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,322,814 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 322,085 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,210,408 円　　　　（　 38,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７２０５賃　　　　-3	2,075 ( 1,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,164	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,165 円/㎡　月額支払賃料（　 2,075 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７２０５賃　　　　-13	2,076 ( 2,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,165
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 -87　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	380,500 円	76,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	248,907 円	8,296,884　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 646,800 円	76,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,100 円	76,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,100 円	76,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,600,107 円　（　　　　　　 7,477 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 375.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,550,780 円（　　　　　 21,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,210,408 円
②総費用	1,600,107 円
③純収益　①－②	6,610,301 円
④建物等に帰属する純収益	4,550,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,059,521 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,013,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,329,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）