別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 西宮 -85　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -85 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　金　甲烈   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市東鳴尾町１丁目７８番７ ｢東鳴尾町１－８－２１｣ ②地積 　(㎡) 64   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に共 同住宅が介在する住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 東鳴尾 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        66 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 東鳴尾駅西方 200m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。地価は 概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市南東部及び尼崎市南西部の阪神本線及び武庫川線沿線の戸建住宅地域である。需要者は同市の賃貸 住宅等に居住する一般取得者が中心となり、他市域からの流入もある。近隣地域は、やや居住環境に劣るものの最寄駅 から近く、地価は横ばいで推移している。需要の中心価格帯は、新築建売住宅で３，５００万円から４，０００万円ま でとなっており、土地は１，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用 を断念した。近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引は自己使用目的が中心となるため、取引価格を 指標として価格水準が形成される傾向にある。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格で ある比準価格を標準として、周辺標準地とのバランスを検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西宮（県） -22             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    221,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスによる景況の悪化から脱 し、大きな変動要因は見受けられない。西宮 市の人口は微減で、生産年齢人口はやや増加 に転じた。 大きな地域要因の変動は見受けられず、住環 境はやや劣るものの、駅接近性に優り、地価 は横ばいの状態である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ +0.5 ％