別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 西宮 -82　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -82 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　澤田　良一   TEL.

鑑定評価額 39,400,000 円  １㎡当たりの価格 343,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市里中町３丁目２５番７ ｢里中町３－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｓ2 中小規模一般住宅に 共同住宅が見られる 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 鳴尾・武庫川女子大前 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 鳴尾・武庫川女子大前 駅北方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅に近 く、生活利便性の高い地域に存するため需要は堅調で、地価は上昇基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    343,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線で、概ね西宮市内の住環境が良好な住宅地域。需要者の中心は西宮市及 び隣接市居住者であるが、大阪方面等からの転入者も見られる。市場での人気があるため、潜在的な流入圧力が強く、 宅地需要は堅調である。土地は１００㎡程度で３，５００万円前後、新築の戸建物件は５，５００万円前後が取引の中 心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想 定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従っ て、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    390,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [119.0] [101.0] 100 343,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    331,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市においては、人口は微減傾向にあり、 個人消費は緩やかに改善されており、動きは 鈍いものの雇用・所得環境も改善傾向にある 。 最寄り駅に近く、駅周辺の利便性の向上等を 背景に需要は堅調で、地価は強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％