鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 -81　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０５国 -17	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.9m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１７２０５国 -26	西宮市		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１７２０５国 -22	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	１０２０５国 -11	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１４２０５国 -16	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,709	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	284,042	100 [ 100.9]	281,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	290,000
b	(　 ) 269,854	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	265,662	100 [ 94.8]	280,234		289,000
c	(　 ) 298,146	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	305,374	100 [ 108.7]	280,933		289,000
d	(　 ) 319,457	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	316,638	100 [ 113.1]	279,963		288,000
e	(　 ) 358,300	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	330,837	100 [ 117.7]	281,085		290,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 289,000 円／㎡]

西宮 -81　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,133,491	1,784,065	7,349,426	5,980,000	1,369,426	（　0.9775） 1,338,614	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	33,465,350 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -81　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階とも共同住宅（２ＬＤＫ約６０㎡／戸で各階２戸）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

周辺の類似不動産の有効率等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	1,917	241,542	1.0	241,542
							2.0	483,084
～

～

～

～

計		420.00	90.0	378.00		724,626		724,626
								1,449,252

⑨年額支払賃料	724,626 円　×　12ヶ月　＝　 8,695,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,695,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 461,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,773,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	724,626 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,884 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,449,252 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 352,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,133,491 円　　　　（　 38,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７２０５賃　　　　-1	1,868 ( 1,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,055	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４２０５賃　　　　-6	2,297 ( 2,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,956
c	１７２０５賃　　　　-4	1,853 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,970

西宮 -81　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	300,000 円	100,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	277,065 円	9,235,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 850,000 円	100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,784,065 円　（　　　　　　 7,496 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	100,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,980,000 円（　　　　　 25,126 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,133,491 円
②総費用	1,784,065 円
③純収益　①－②	7,349,426 円
④建物等に帰属する純収益	5,980,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,369,426 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,338,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,465,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
西宮 -81　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -81

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　米虫　淳子

TEL.

鑑定評価額

68,800,000 円

１㎡当たりの価格

289,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市上葭原町１４番８｢上葭原町３－１６｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅にマンションも介在する住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	香櫨園 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

香櫨園駅南方

700m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅にマンションも混在して見られる住宅地域である。地域要因について特筆すべき事項は無く、今
後も現状維持で推移すると判断される。良好な居住環境から、地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 289,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阪神本線、ＪＲ東海道本線の沿線で市内南西部及び芦屋市内の住宅地域と判断した。夙川沿いの緑豊か
な環境の中、中規模程度の画地が建ち並ぶ閑静な住宅地であるため、取引される不動産価格は高額になりがちである。
したがって、需要者は、市内及び周辺市に居住する資金力ある高所得者層が中心となる。規模により様々で、中心価格
帯の把握は困難だが、対象標準地と同程度の土地で６，５００～７，０００万円程度である。細分化取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺に賃貸用不動産が見られるが、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準に無いため、収益還元法は若干低位
に算出された。一方、比準価格は実際の不動産取引から算出された実証的な価格で、居住の快適性を重視する住宅地で
は説得力を有する。当該地域は自己利用目的の住宅取引が中心で、近隣の取引相場を指標に意思決定するものと考えら
れる。本件では、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -51 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 294,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[107.1]

[103.0]
100

290,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    283,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は微減傾向。良好な住環境から需要
は引き続き堅調。郊外住宅地は割安な総額感
から下落幅は縮小。建築費高騰で細分化した
建売住宅が増加。

地域要因に大きな変化は認められない。国道
４３号以南の海に近い位置にあるが、最寄駅
から徒歩圏内の居住環境に恵まれた地域にあ
り需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 -81　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７２０５国 -37	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m市道、北6.3m、角地		１中専 (70,200)
b	１８２０４Ｙ -42	西宮市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	１１２０４Ｙ -73	西宮市		建付地	（　）	長方形	北4.9m市道、中間画地		１中専 (60,196)
d	１７２０５国 -26	西宮市		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,440	100 [ 120.0]	[ 100.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	284,034	100 [ 99.9]	284,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	293,000
b	(　 ) 273,022	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,663	100 [ 98.8]	281,035		289,000
c	(　 ) 288,117	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	303,099	100 [ 104.9]	288,941		298,000
d	(　 ) 269,854	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	265,662	100 [ 97.9]	271,361		280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地購入	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	隣地購入	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 289,000 円／㎡]

西宮 -81　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,102,014	1,783,113	7,318,901	5,980,000	1,338,901	（　0.9775） 1,308,776	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	32,719,400 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -81　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	238 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の共同住宅（平均専有面積約６４㎡・２ＬＤＫ）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	1,910	240,660	1.0	240,660
							2.0	481,320
～

～

～

～

計		420.00	90.0	378.00		721,980		721,980
								1,443,960

⑨年額支払賃料	721,980 円　×　12ヶ月　＝　 8,663,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,663,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 460,188 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,743,572 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	721,980 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,443,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 351,583 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,102,014 円　　　　（　 38,244 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５２０５賃　　　　-3	2,104 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,993 円/㎡　月額支払賃料（　 1,910 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７２０５賃　　　　-5	1,975 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,988
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西宮 -81　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	300,000 円	100,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	276,113 円	9,203,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 850,000 円	100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,783,113 円　（　　　　　　 7,492 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9775

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	100,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,980,000 円（　　　　　 25,126 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,102,014 円
②総費用	1,783,113 円
③純収益　①－②	7,318,901 円
④建物等に帰属する純収益	5,980,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,338,901 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,308,776 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,719,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）