鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 -78　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１４２０５国 -15	西宮市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１７２０５国 -34	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東4m市道、北4m、角地		１中専 (60,160)
c	１３２０５国 -29	西宮市		更地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	１１２０５国 -24	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西6m、角地		１中専 (60,200)
e	１７２０５国 -19	西宮市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、東6m、二方路		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 358,084	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	363,813	100 [ 80.2]	453,632	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	454,000
b	(　 ) 444,501	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	442,298	100 [ 98.2]	450,405		450,000
c	(　 ) 372,951	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	375,562	100 [ 82.7]	454,126		454,000
d	(　 ) 341,495	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,495	100 [ 74.9]	455,935		456,000
e	(　 ) 363,989	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	382,395	100 [ 84.6]	452,004		452,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 452,000 円／㎡]

西宮 -78　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,305,761,806	924,431,893	12	837,000	1,901.00	320,000	2,774.00
⑧開発法による価格	381,329,913 円　　　　（　 378,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -78　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,008 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,008.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
534.00 ㎡	2,774.00 ㎡	2,014.00 ㎡	760.00 ㎡	1,901.00 ㎡	ＲＣ・6F 1B ( 21 戸) 91㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.0 ％）	（ 275.2 ％）	（ 199.8 ％）	（ 75.4 ％）	（ 68.53 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	30.6 ｍ 32.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

837,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 837,000 円／㎡　　×　　 1,901.00 ㎡　　＝　　　　 1,591,137,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,591,137,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 332,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 332,800 円／㎡　　×　　　 2,774.00 ㎡　　＝　　　　 923,187,200 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	不要
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,591,137,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 175,025,070 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,098,212,270 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	111,379,590 円	( 7 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 101,344,289 円
	販売総額(2期)	47,734,110 円	( 3 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 41,041,788 円
	販売総額(3期)	1,432,023,300 円	( 90 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,163,375,729 円
収入合計		－	－	－	－	1,305,761,806 円
支出	建築工事費(1期)	92,318,720 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 85,597,917 円
	建築工事費(2期)	92,318,720 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 80,123,417 円
	建築工事費(3期)	738,549,760 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 599,997,825 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	105,015,042 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 97,369,947 円
	販売管理費(2期)	70,010,028 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 61,342,787 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	924,431,893 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,305,761,806 円　　－　　　　　　 924,431,893 円　　＝　　　　　 381,329,913 円 378,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
西宮 -78　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -78

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　岡田　文

TEL.

鑑定評価額

442,000,000 円

１㎡当たりの価格

438,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市南昭和町７０番１｢南昭和町８－１０｣				②地積　(㎡)	1,008 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	共同住宅ＲＣ6F1B	中高層共同住宅等が多く見られる住宅地域	北7.3m市道	水道、ガス、下水	西宮北口 440m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

６階建程度の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.5 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ市道

交通

施設

西宮北口駅北西方

440m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中高層共同住宅が多く見られる住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。マンション用地
の需要が堅調なエリアにあり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

６階建程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 442,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 376,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪神間の阪急各線及びＪＲ東海道本線沿線で、中高層共同住宅等が多く見られる住宅地域である。交通利
便性や住環境に優れ、分譲マンションの人気の高い立地であることから、需要者の中心はマンション業者等である。新
築分譲マンションの戸当り価格は上昇傾向にあり、供給不足のマンション用地価格も上昇傾向にある。分譲マンション
用地の地価水準は、容積率１００％あたり２０万円超が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション用地の需給動向は景気によるマンション販売及び在庫動向や金融環境の影響を受けやすく、比準価格はこれ
らの市況を反映した価格となっている。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲マ
ンション業者で、開発法による価格はこれらの需要者の視点を反映した価格であるが、想定要素が多い。よって、比準
価格を標準に、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西宮 -45 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 392,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 92.2]

[100.0]
100

438,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は微減、新設住宅着工戸数は回復
傾向。ＪＲ西宮駅南西地区に卸売市場再生整
備事業と一体で住宅商業棟の複合再開発事業
計画発表。

良好な居住環境を維持する阪急神戸本線「西
宮北口」駅周辺の住宅地は、堅調な需要が認
められ、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

西宮 -78　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３２０５国 -29	西宮市		更地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	１４２０５国 -15	西宮市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	１６２０５国 -3	西宮市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		１中専地区計画等 (70,200)
d	１４２０５国 -26	西宮市		貸家建付地	（　）	不整形	北9m市道、西6m、南5.8m、三方路		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,951	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	375,562	100 [ 84.6]	443,927	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	444,000
b	(　 ) 358,084	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	363,813	100 [ 82.0]	443,674		444,000
c	(　 ) 307,016	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	348,348	100 [ 79.0]	440,947		441,000
d	(　 ) 340,446	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	332,513	100 [ 76.0]	437,517		438,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 442,000 円／㎡]

西宮 -78　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンション用地と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,302,641,706	924,052,651	12	835,000	1,901.00	320,000	2,774.00
⑧開発法による価格	378,589,055 円　　　　（　 376,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -78　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,008 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,008.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
534.00 ㎡	2,774.00 ㎡	2,014.00 ㎡	760.00 ㎡	1,901.00 ㎡	ＲＣ・6F 1B ( 21 戸) 91㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 53.0 ％）	（ 275.2 ％）	（ 199.8 ％）	（ 75.4 ％）	（ 68.53 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	30.6 ｍ 32.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

835,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在するマンション販売事例より査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 835,000 円／㎡　　×　　 1,901.00 ㎡　　＝　　　　 1,587,335,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,587,335,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 332,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 332,800 円／㎡　　×　　　 2,774.00 ㎡　　＝　　　　 923,187,200 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	不要
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,587,335,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 174,606,850 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,097,794,050 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	標準的な信用力の開発業者が負担する借入金利、期待する開発利潤率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	111,113,450 円	( 7 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 101,102,128 円
	販売総額(2期)	47,620,050 円	( 3 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 40,943,719 円
	販売総額(3期)	1,428,601,500 円	( 90 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,160,595,859 円
収入合計		－	－	－	－	1,302,641,706 円
支出	建築工事費(1期)	92,318,720 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 85,597,917 円
	建築工事費(2期)	92,318,720 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 80,123,417 円
	建築工事費(3期)	738,549,760 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 599,997,825 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	104,764,110 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 97,137,283 円
	販売管理費(2期)	69,842,740 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 61,196,209 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	924,052,651 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,302,641,706 円　　－　　　　　　 924,052,651 円　　＝　　　　　 378,589,055 円 376,000 円／㎡