別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 西宮 -77　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -77 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 47,700,000 円  １㎡当たりの価格 274,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市能登町２３番１外 ｢能登町１２－６｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,176) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.4m市道 水道、ガス、下水 門戸厄神 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．４ｍ市道 交通 施設 門戸厄神駅南西方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟した既成住宅地域である。対象標準地周辺は地域要因に特段の変動は認められず、当面 は現状を維持するものと思料する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    274,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線、同今津線及びＪＲ東海道本線沿いを中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内 に居住する一次取得者が中心で、市内在住者が多いが、市外からの転入者も認められる。取引の中心価格帯は、画地規 模により様々ではあるが、標準地と同程度の規模で土地４，５００万円程度、区画割りされた建売戸建分譲で約４，５ ００万円～５，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。周辺には一部賃貸共同住宅等の収益物件も見受 けられるが、自用目的の取引が中心となっているため、最有効使用及び市場参加者の観点等を総合的に勘案して、収益 還元法の適用は行わなかった。以上から、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼度の高い複数の取引 事例から試算された比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    336,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [126.9] [100.0] 100 274,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    267,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、総じて需要が堅調で、概 ね横ばい～やや上昇傾向にある。一方、北部 郊外の住宅地では供給過剰による下落傾向が 継続している。 既成の住宅地域であり、地域要因に特別な変 動は認められない。地価はやや上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％