別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 西宮 -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -73 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹之内　浩   TEL.

鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上ケ原四番町１番４ ｢上ケ原四番町４－１３｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし 、店舗等も混在する 住宅地域 西7.4m市道 水道、ガス、下水 甲東園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． ４ｍ市道 交通 施設 甲東園駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一部店舗も見られるが、概ね一般住宅を中心とした住宅地域である。住環境は比較的良好であるが、最寄駅から やや遠く、利便性も劣る。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市内の阪急今津線及び阪急甲陽線沿線の住宅地域である。需要者は、西宮市及び隣接市の居住者が中 心で、市外からの転入も見受けられる。最寄駅への接近性及び生活利便性等はやや劣るが、住環境は比較的良好である 。需要の中心となる価格帯は、１００～１２０㎡程度の土地で２，０００万円～２，３００万円台程度、土地建物総額 で４，５００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、周辺にはマンション等も一部に見られるが、自己居住用不動産の取引が中心と なっている。対象標準地は画地規模が小さく、賃貸マンション等の建物想定が難しいため、収益還元法の適用は断念し た。比準価格は、居住環境の類似する実際の取引事例から試算されており、実証的な価格として信頼性が高い。本件で は、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    205,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 241,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    244,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市の住宅地は、需要が堅調なことから地 価は横ばい～やや上昇傾向にあるが、西宮北 部郊外等利便性等の劣る地域は、地価は下落 傾向にある。 一般住宅を中心に、周辺には店舗や学生向け 共同住宅等も見られる。利便性等がやや劣る ことから、地価はやや下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％