別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西宮 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -70 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 91,000,000 円  １㎡当たりの価格 401,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市松園町１４５番３ ｢松園町１－３４｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 夙川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 夙川駅南西方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。住宅地として の需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    401,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線及び甲陽線、ＪＲ東海道本線沿線で「夙川」駅を中心とする西宮市及び芦屋市の住宅地域 である。需要者の中心は、同沿線で事業を営む経営者や会社役員等の富裕層である。起伏のある自然の地形や景観を利 用して大正期に開発された住宅地で、良好な居住環境から持家の選好性が強く、底堅い需要が認められる。中心となる 価格帯は、対象標準地と同等の規模の土地で９，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、自用の取引が優勢であり、賃貸物件の競争力が弱いこと等により、経済合理的な賃 貸住宅の建設が困難であることから、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引を行う需要者は、近隣 の取引相場を指標に意思決定するのが通常であり、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    434,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [102.0] 100 [109.2] [100.0] 100 401,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    392,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減、新設住宅着工戸数は回復 傾向。ＪＲ西宮駅南西地区に卸売市場再生整 備事業と一体で住宅商業棟の複合再開発事業 計画発表。 良好な居住環境を維持する阪急神戸本線夙川 駅周辺の住宅地は、底堅い需要が認められ、 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％