別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西宮 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -63 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　米虫　淳子   TEL.

鑑定評価額 6,260,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市山口町名来２丁目５１番 ｢山口町名来２－２３－３｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い区 画整理済の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 二郎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 二郎駅南東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする郊外の住宅地域である。地域要因について特筆すべき事項は無く、今後も現状維持で推移 すると判断される。市内中心部・都心部から離れており、公共交通施設や利便性が劣り、需要はやや弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内北部郊外を中心に隣接する神戸市北区内で神鉄三田線沿線の住宅地域と判断した。需要者は地元に 地縁的選好性を有する一次取得者層を中心に、割安な総額感から周辺他市からの転入も想定される。市内中心部及び都 心部から距離を有し、最寄駅への接近性も劣るため、住宅地としての選好性は低く需要は弱い。規模等により様々であ るが、標準地と同程度の土地で６００～７００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の一般住宅を中心とする地域で、自用目的の住宅取引が中心となっている。標準地の画地規模及び賃貸 市場を勘案すると、賃貸共同住宅の想定は経済合理性が乏しいため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は実 際の取引に着目した実証的かつ精度の高い価格である。近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づい ているため、本件では、比準価格を標準として、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向。良好な住環境から需要 は引き続き堅調。郊外住宅地は割安な総額感 から下落幅は縮小。建築費高騰で細分化した 建売住宅が増加。 地域要因に大きな変化は認められない。市内 北部郊外の住宅地で、周辺には農地等も見ら れる。都心部から距離を有するため、選好性 は総じて弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％