別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 西宮 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -61 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　澤田　良一   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市宝生ケ丘１丁目１２６４番１４０ ｢宝生ケ丘１－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西4m市道 水道、ガス、下水 阪急宝塚 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 阪急宝塚駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。市街地中心部より離れて いるため需要は弱く、地価は下落傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急今津・宝塚線及びＪＲ福知山線沿線で、概ね西宮市北部郊外の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏 のうち西宮市居住者が中心であるが、大阪方面等からの転入者も見られる。最寄り駅から遠く、利便性の劣る地域であ り、周辺住宅団地における宅地供給も多く、需要は弱い。土地は１，０００万円台前半、新築の戸建物件は３，０００ 万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、転勤等の事情により戸建住宅が賃貸される事例が稀に見られる程度で、経 済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -76                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 83.2] [100.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西宮市においては、人口は微減傾向にあり、 個人消費は緩やかに改善されており、動きは 鈍いものの雇用・所得環境も改善傾向にある 。 最寄り駅から遠く、利便性が劣ることなどか ら需要は低調で、地価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％