別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 西宮 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -58 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　文   TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市樋之池町５０番 ｢樋之池町１３－２９｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にマンショ ン等も介在する住宅 地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 苦楽園口 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 苦楽園口駅北西方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかマンション等も介在する住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。住 宅地としての需要は堅調で、地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    322,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線及び甲陽線沿線で「苦楽園口」駅を中心とする西宮市及び芦屋市の住宅地域である。需要 者の中心は、同沿線の事業所に通う市内及び周辺市の居住者である。六甲山麓の緩やかな南東向き微高地で、良好な居 住環境から戸建住宅を中心とした選好性は強く、底堅い需要が認められる。中心となる価格帯は、対象標準地と同等の 規模の土地で３，０００万円台、新築戸建住宅で５，０００万円～６，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、画地規模や行政的条件等から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築する ことが困難であるため、収益還元法は非適用とした。一方、自己利用目的での取引を行う需要者は、近隣の取引相場を 指標に意思決定するのが通常であり、比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    434,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [102.0] 100 [137.2] [101.0] 100 322,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    322,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減、新設住宅着工戸数は回復 傾向。ＪＲ西宮駅南西地区に卸売市場再生整 備事業と一体で住宅商業棟の複合再開発事業 計画発表。 苦楽園口界隈の人気エリアで、駅徒歩圏内の 選好性が強い住宅地域。底堅い需要が認めら れ、地価は概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％