別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西宮 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -56 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　米虫　淳子   TEL.

鑑定評価額 67,700,000 円  １㎡当たりの価格 297,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市上甲東園３丁目１２０番１５ ｢上甲東園３－２－１２｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 甲東園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 甲東園駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因について特筆すべき事項は無く、今後も現状維持で 推移すると判断される。最寄駅からやや距離を有するが、良好な住環境から、地価は堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    297,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線沿線の市内山手の住宅地域である。需要者は、市内居住者を中心に、周辺市からの転入も想 定される。総額が嵩むため、資金力のある二次取得者層が中心である。閑静で良好な居住環境にあるが、高台で最寄駅 からやや距離を有するため、坂道等を敬遠する需要者からの選好性は弱い。注文住宅が主流であるが、細分化取引も散 見され、中心価格帯の把握は難しい。標準地と同程度の土地で６，５００万～７，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模戸建住宅を標準とした山手の住宅地域で、自用目的での取引が中心である。厳しい法令制限から経済合理性のあ る賃貸住宅経営の想定は困難であるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、不動産の市場性に着目して 求めた実証的な価格で、信頼性の高い実際の不動産取引から求められている。本件では、居住の快適性が重視される当 該地域の市場動向を勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    327,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 296,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    293,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向。良好な住環境から需要 は引き続き堅調。郊外住宅地は割安な総額感 から下落幅は縮小。建築費高騰で細分化した 建売住宅が増加。 地域要因に大きな変化はない。最寄駅からや や距離を有する山手の住宅地で、規模の面で 総額が嵩む一方、良好な住環境から一定の底 堅い需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％