別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西宮 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -49 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　富山　有治   TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市生瀬町２丁目６１０番１３ ｢生瀬町２－１１－１２｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西4.6m市道 水道、ガス、下水 生瀬 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ６ｍ市道 交通 施設 生瀬駅南東方 480m 法令 規制 ２中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、市域北部郊外での利便性の低さによる住宅選好性の弱さから、地価は依然下落 基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ福知山線沿線の住宅地域を中心とする西宮市郊外の圏域である。需要者の中心は市内および周辺市 内の居住者である。市内中心部に比し新築戸建総額が安いため、戸建住宅志向の強い一次取得者層等の需要は見込める ものの、需要は相対的に弱い。景気はウィズコロナの下で、持ち直していくことが期待される。需要の中心となる価格 帯は土地で、１０００万円以下で、新築の建売住宅では２５００万円程度のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該住宅地は、西宮市郊外に存し、住宅地としての価格水準帯が相対的に低く、収益物件は見受けられず、自用目的で の取引が中心である。対象不動産は規模が小さく、市場性のある共同住宅の想定が困難であり、収益還元法の適用を断 念した。従って本件では、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地から規準して求めた価格との均衡に留意して 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -76                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 67.8] [101.0] 100 68,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はウィズコロナの下で、持ち直していく ことが期待される。西宮市郊外においては、 需要が乏しく、地価は下落傾向にある。 都心から離れた郊外住宅地で、特段地域要因 の変動は認められず、地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％