鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西宮 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６２０５国 -3	西宮市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		１中専地区計画等 (70,200)
b	１３２０５国 -29	西宮市		更地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	１４２０５国 -26	西宮市		貸家建付地	（　）	不整形	北9m市道、西6m、南5.8m、三方路		１中専 (70,200)
d	０９２０４Ｙ -60	西宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.2m市道、南3m、角地		１中専 (60,200)
e	１４２０５国 -15	西宮市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,016	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	348,348	100 [ 85.4]	407,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	408,000
b	(　 ) 372,951	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	375,562	100 [ 91.1]	412,252		412,000
c	(　 ) 340,446	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	332,513	100 [ 85.2]	390,273		390,000
d	(　 ) 370,245	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,650	100 [ 89.2]	423,374		423,000
e	(　 ) 358,084	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	363,813	100 [ 85.6]	425,015		425,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 412,000 円／㎡]

西宮 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション用地を最有効使用と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション用地を最有効使用と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
973,890,296	633,304,510	12	760,000	1,550.00	295,000	2,000.00
⑧開発法による価格	340,585,786 円　　　　（　 331,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -45　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,028 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,028.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
375.00 ㎡	2,000.00 ㎡	1,775.00 ㎡	225.00 ㎡	1,550.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 20 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 36.5 ％）	（ 194.6 ％）	（ 172.7 ％）	（ 21.9 ％）	（ 77.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	24.5 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

760,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の分譲マンションの取引事例を比較検討し、売出価格等も参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 760,000 円／㎡　　×　　 1,550.00 ㎡　　＝　　　　 1,178,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,178,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 306,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の分譲マンションの建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 306,800 円／㎡　　×　　　 2,000.00 ㎡　　＝　　　　 613,600,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	指導要綱等に基づき、開発負担金の負担は不要と判断
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,178,000,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 129,580,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

743,180,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	金融機関の貸出金利、デベロッパーの開発利潤率、事業リスク等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	82,460,000 円	( 7 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 74,321,198 円
	販売総額(2期)	35,340,000 円	( 3 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 30,099,078 円
	販売総額(3期)	1,060,200,000 円	( 90 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 869,470,020 円
収入合計		－	－	－	－	973,890,296 円
支出	建築工事費(1期)	92,040,000 円	( 15 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 85,339,488 円
	建築工事費(2期)	92,040,000 円	( 15 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 79,881,516 円
	建築工事費(3期)	429,520,000 円	( 70 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 352,249,352 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	77,748,000 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 72,087,946 円
	販売管理費(2期)	25,916,000 円	( 20 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 22,492,496 円
	販売管理費(3期)	25,916,000 円	( 20 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 21,253,712 円
支出合計		－	－	－	－	633,304,510 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	973,890,296 円　　－　　　　　　 633,304,510 円　　＝　　　　　 340,585,786 円 331,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
西宮 -45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西宮 -45

兵庫県

兵庫第２

氏名

不動産鑑定士　長谷川　大輔

TEL.

鑑定評価額

415,000,000 円

１㎡当たりの価格

404,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西宮市二見町７番１｢二見町１３－３１｣				②地積　(㎡)	1,028 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	共同住宅ＲＣ6	中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	甲子園口 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

甲子園口駅北西方

400m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。分譲マン
ション用地に対する需要を反映して、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 412,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 328,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね西宮市を中心に神戸市東部から阪神間の住宅地域等で、広範囲に及ぶ。需要者の中心は分譲マンショ
ン業者で、投資家等の需要もある。立地条件の良好なマンション用地は供給が少ない品薄状態で、特に西宮市において
この傾向が顕著である。対象標準地は市内でも人気の高い甲子園地区にあるため、地価は上昇傾向にある。取引価格は
画地規模や立地条件等により様々であり、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層マンションが多く見られる地域で、画地規模の大きい土地は分譲マンション用地として取引されることが中心であ
る。マンション用地の取引においては、マンションの販売状況や事業者の投資採算性の他、マンション用地の需給動向
や地域の希少性、類似した土地の取引価格水準等も勘案されて価格形成される。従って、この様な市況を反映した比準
価格を標準とし、開発法による価格を考慮し、地価動向等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    392,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西宮 -21                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    389,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西宮市南部の住宅価格は、人気エリアを中心
に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差
から二極化傾向も認められる。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+3.9 ％

３　試算価格算定内訳

西宮 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６２０５国 -3	西宮市		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		１中専地区計画等 (70,200)
b	１１２０５国 -24	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、西6m、角地		１中専 (60,200)
c	１７２０５国 -33	西宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
d	ＯＴ３０５Ｙ -44	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	不整形	南東6m市道、北西3m、二方路		１低専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,016	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	348,348	100 [ 84.4]	412,735	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	413,000
b	(　 ) 341,495	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,495	100 [ 83.1]	410,945		411,000
c	(　 ) 331,181	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	342,789	100 [ 83.0]	412,999		413,000
d	(　 ) 430,191	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	544,128	100 [ 131.9]	412,531		413,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 412,000 円／㎡]

西宮 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象地の最有効使用は分譲マンション用地と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
981,077,693	643,614,140	12	765,000	1,550.00	300,000	2,000.00
⑧開発法による価格	337,463,553 円　　　　（　 328,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西宮 -45　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,028 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,028.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
375.00 ㎡	2,000.00 ㎡	1,775.00 ㎡	225.00 ㎡	1,550.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 20 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 36.5 ％）	（ 194.6 ％）	（ 172.7 ％）	（ 21.9 ％）	（ 77.50 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	24.5 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

765,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する分譲事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 765,000 円／㎡　　×　　 1,550.00 ㎡　　＝　　　　 1,185,750,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,185,750,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 312,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,000 円／㎡　　×　　　 2,000.00 ㎡　　＝　　　　 624,000,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,185,750,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 130,432,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

754,432,500 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	94,860,000 円	( 8 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 85,497,318 円
	販売総額(2期)	23,715,000 円	( 2 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 20,390,157 円
	販売総額(3期)	1,067,175,000 円	( 90 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 875,190,218 円
収入合計		－	－	－	－	981,077,693 円
支出	建築工事費(1期)	93,600,000 円	( 15 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 86,785,920 円
	建築工事費(2期)	93,600,000 円	( 15 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 82,012,320 円
	建築工事費(3期)	436,800,000 円	( 70 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 358,219,680 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	78,259,500 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 72,562,208 円
	販売管理費(2期)	26,086,500 円	( 20 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 22,640,473 円
	販売管理費(3期)	26,086,500 円	( 20 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 21,393,539 円
支出合計		－	－	－	－	643,614,140 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	981,077,693 円　　－　　　　　　 643,614,140 円　　＝　　　　　 337,463,553 円 328,000 円／㎡