別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西宮 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -43 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　谷詰　岳史   TEL.

鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 271,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市鳴尾町４丁目１５９番４ ｢鳴尾町４－１４－７｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、駐 車場も見られる住宅 地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 鳴尾・武庫川女子大前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 鳴尾・武庫川女子大前 駅南西方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移すると予測する。地価については、若干の上 昇傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    271,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市南東部を中心とする阪神本線沿線の住宅地域。需要者は、西宮市及び周辺市に居住する中所得者 であり、阪神間の通勤層が中心。生活利便性が高く良好な住環境を保持しており、住宅選好性は概ね良好。地価は若干 の上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で３，０００万円台半ば、新築戸建住宅で４，５ ００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よっ て、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、さらに対象標準地は規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の 経営が困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格 である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -85                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 81.1] [100.0] 100 271,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    269,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利により融資環境は安定している。一方 、足元では資源高、円安、米国の金利上昇等 、事業環境に不透明感が増す。地価は用途毎 に二極化が進む。 地域要因に特段の変動は見られない。地価は 若干の上昇傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％