別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 西宮 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西宮 -40 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘   TEL.

鑑定評価額 35,100,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西宮市御茶家所町３６番６ ｢御茶家所町３－２９｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかに 共同住宅も見られる 住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 さくら夙川 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．７ｍ市道 交通 施設 さくら夙川駅南西方 500m 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅を主体に共同住宅等も見られる地域で、利便性良好な住宅地域である。需要は伸びており、地 価は上昇が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    322,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西宮市中西部の利便性良好な住宅地域。需要者は市内の居住者が中心であるが、外部からの流入も見 られる。ＪＲ線のほか阪急線及び阪神線の利用も可能な立地で交通利便性が良い。周辺に商業施設が増える等利便性の 向上も見られ、夙川周辺地域の宅地需要は着実に伸びており、地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は、標準 地と同程度の規模の土地で３，５００万円前後、建売住宅では５，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層の賃貸共同住宅も見られるが戸建住宅を主体とした地域で、市場においては自己利用目的の取引が中心で ある。標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設が困難であるため収益還元法の適用は断念した。自己居住の 戸建住宅建設を目的とした土地取引を中心に価格が形成される住宅地域であることから、市場の実勢を反映した比準価 格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西宮 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    434,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [102.0] 100 [135.8] [100.0] 100 322,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    314,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内外の経済下振れリスク要因が多い中、阪 神間の不動産市場は比較的堅調で、市内住宅 地価格も概ね上昇基調で推移している。 周辺に商業施設も増え利便性は向上しており 、需要は増加傾向で地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％